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Immobilie kaufen — Alle Schritte 2026

Finanzierung, Notar, Grundbuch, Steuern, Versicherung

Der Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung Ihres Lebens. Neben dem Kaufpreis kommen 7–12% Nebenkosten hinzu — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler.

Zeitaufwand3–6 Monate (Suche bis Schlüsselübergabe)

KostenNebenkosten: 7–12% des Kaufpreises

Beteiligte BehördenNotar, Grundbuchamt, Finanzamt, Bank, Katasteramt

Letzte Aktualisierung29. März 2026

Verifiziert vonTeam AmtsDeutschland.de

Unabhängiger Informationsratgeber. Wir sind keine Behörde. Angaben ohne Gewähr.

Einführung

So kaufen Sie eine Immobilie in Deutschland

Der Traum vom Eigenheim: In Deutschland besitzen nur rund 50% der Haushalte ihre Wohnung oder ihr Haus — deutlich weniger als in den meisten EU-Ländern. Wer kaufen will, steht vor einem komplexen Prozess mit vielen Behörden und hohen Nebenkosten.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland 7–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar (ca. 1,5%), Grundbuch (ca. 0,5%), und ggf. Makler (bis 3,57% inkl. MwSt.).

Dieser Ratgeber führt Sie durch den gesamten Kaufprozess — von der Finanzierung über den Notartermin bis zur Grundbuch-Eintragung. Mit allen Kosten, Behörden und Fristen.

SCHRITT 1

🏦 Bank

Finanzierung klären — Wie viel können Sie sich leisten?

BEVOR Sie Immobilien besichtigen: Finanzierung klären!

Eigenkapital: Mindestens 20–30% des Kaufpreises + ALLE Nebenkosten. Kein Eigenkapital = höhere Zinsen oder Ablehnung.
Monatliche Rate: Max. 35% des Nettoeinkommens. Faustregel: 3.000 EUR netto → max. 1.050 EUR Rate.
Finanzierungsbestätigung: Lassen Sie sich eine Finanzierungszusage der Bank geben — Verkäufer verlangen das oft vor dem Notartermin.

Nebenkosten-Beispiel bei 300.000 EUR Kaufpreis (NRW, 6,5% GrESt):

Grunderwerbsteuer: 19.500 EUR (6,5%)
Notar: 4.500 EUR (ca. 1,5%)
Grundbuch: 1.500 EUR (ca. 0,5%)
Makler: 10.710 EUR (3,57%)
GESAMT Nebenkosten: Ca. 36.210 EUR (12%)

💰 Nebenkosten: 7–12% des Kaufpreises

⏱️ 2–4 Wochen (Finanzierungszusage)

🏛️ Hausbank, Bausparkasse, Vermittler

💡 Finanzierungszusage VOR der Immobiliensuche holen — macht Sie zum ernsthaften Käufer!

SCHRITT 2

🔍 Suche

Immobilie finden und prüfen

Online-Portale: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen. Makler: Kosten geteilt (Käufer + Verkäufer je max. 3,57%).

Vor dem Kauf prüfen:

Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer? Lasten? Hypotheken? Grunddienstbarkeiten? (10–20 EUR beim Grundbuchamt)
Energieausweis: Verkäufer muss ihn vorlegen. Energieverbrauch und erwartete Heizkosten.
Baulastenverzeichnis: Beim Bauamt — zeigt öffentlich-rechtliche Verpflichtungen auf dem Grundstück.
Altlastenauskunft: Beim Umweltamt — Bodenkontamination? Wichtig bei Grundstücken.

💰 Grundbuchauszug: 10–20 EUR | Gutachten: 300–1.500 EUR

⏱️ 2–8 Wochen Suche

🏛️ Online-Portale, Makler

💡 Grundbuchauszug VOR dem Notartermin einsehen — nicht erst beim Notar! Überraschungen vermeiden.

📋

Anleitung: Grundbuchauszug beantragen →

SCHRITT 3

📜 Notar

Notartermin — Kaufvertrag beurkunden

Der Immobilienkaufvertrag MUSS notariell beurkundet werden — sonst ist er unwirksam.

Ablauf:

Vertragsentwurf: Notar erstellt Entwurf. Käufer hat 14 Tage Prüfungsrecht (bei Verbrauchern).
Beurkundungstermin: Notar verliest den gesamten Vertrag. Beide Parteien unterschreiben.
Auflassungsvormerkung: Notar beantragt sofort Vormerkung im Grundbuch — schützt den Käufer.

Kosten Notar: Ca. 1,5% des Kaufpreises. Bei 300.000 EUR: Ca. 4.500 EUR. Nicht verhandelbar (gesetzliche Gebührenordnung).

💰 Ca. 1,5% des Kaufpreises

⏱️ Termin: 1–2 Stunden | Vorlauf: 2–4 Wochen

🏛️ Notar (freie Wahl)

💡 14 Tage Prüfungsrecht! Vertragsentwurf von einem Anwalt oder Sachverständigen prüfen lassen.

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Anleitung: Immobilienkauf beim Notar →

SCHRITT 4

💰 Finanzamt

Grunderwerbsteuer zahlen

Innerhalb 1 Monats nach Beurkundung: Grunderwerbsteuer-Bescheid vom Finanzamt. Steuersatz je Bundesland:

Bayern, Sachsen: 3,5%
Baden-Württemberg: 5,0%
Berlin, Hessen: 6,0%
NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen: 6,5%

OHNE Zahlung der Grunderwerbsteuer: Keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich! Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung aus.

💰 3,5–6,5% des Kaufpreises

⏱️ 1–4 Wochen nach Beurkundung

🏛️ Finanzamt (automatisch)

💡 Grunderwerbsteuer SCHNELL zahlen — erst nach Zahlung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen!

💰

Anleitung: Grundsteuer →

SCHRITT 5

📋 Grundbuchamt

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Der letzte Schritt: Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Notar veranlasst dies automatisch nach:

Kaufpreis ist bezahlt
Grunderwerbsteuer ist bezahlt (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
Ggf. Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht ausgeübt

Kosten: Ca. 0,5% des Kaufpreises. Dauer: 4–8 Wochen nach Antrag.

Ab Eintragung im Grundbuch sind Sie offiziell Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, die Grundschuld (bei Finanzierung) eingetragen.

💰 Ca. 0,5% des Kaufpreises

⏱️ 4–8 Wochen

🏛️ Grundbuchamt (über Notar)

💡 Grundbuchauszug nach Umschreibung anfordern — prüfen ob ALLES korrekt eingetragen ist.

📋

Anleitung: Eigentumsumschreibung →

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

7–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar (1,5%), Grundbuch (0,5%), ggf. Makler (3,57%).

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

20–30% des Kaufpreises + alle Nebenkosten. Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Wer zahlt den Makler?

Geteilt! Käufer und Verkäufer zahlen je max. 3,57% (inkl. MwSt.) — seit 2020 Pflicht.

Brauche ich einen Notar?

Ja, Pflicht! Immobilienkaufvertrag ist ohne Notar ungültig.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Notartermin bis Grundbuch-Eintragung: 6–12 Wochen. Suche + Finanzierung: 2–6 Monate.