Bodenrichtwert 2026 — § 196 BauGB, nicht Ihr Preis

TurnusAlle zwei JahreHäufiger, wo das Land es vorschreibt

Wer ermitteltGutachterausschussAus der Kaufpreissammlung

AuskunftAnspruch für jedermannGebühr nach Landesrecht

Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Lage des Grundstücks

Adresse und möglichst Gemarkung, Flur und Flurstücksnummer. Bodenrichtwerte gelten für Zonen, und an deren Rand entscheidet die genaue Lage über den zutreffenden Wert.

Angaben zum Entwicklungszustand

Bauland, Rohbauland, Bauerwartungsland, land- oder forstwirtschaftliche Fläche. Der § 196 nennt den «unterschiedlichen Entwicklungszustand» ausdrücklich — er ist Teil der Definition, nicht ein Detail.

Die Merkmale des Richtwertgrundstücks

Zu jedem Bodenrichtwert gehören die Merkmale eines fiktiven Grundstücks: Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, Geschossflächenzahl. Nur wer sie kennt, kann den Wert auf sein Grundstück übertragen.

Für den Vergleich: Abweichungen des eigenen Grundstücks

Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Baulasten, Altlasten, Zuwegung. Jede Abweichung vom Richtwertgrundstück verschiebt den Wert — nach oben oder nach unten.

Für Verkauf oder Erbschaft: ein Gutachten

Wo es auf den Verkehrswert ankommt, führt der Weg über eine Wertermittlung. Der Gutachterausschuss erstellt Verkehrswertgutachten; der Bodenrichtwert ist dafür nur ein Baustein.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

1
Den zuständigen Gutachterausschuss finden
Er ist bei der Kommune oder beim Kreis angesiedelt und führt die Kaufpreissammlung, aus der die Werte entstehen. Er ist auch die Stelle, von der Sie nach § 196 Abs. 3 BauGB Auskunft verlangen können.
2
Das Portal des Landes nutzen — und seine Grenzen kennen
Viele Länder bieten eine Online-Abfrage; BORIS-D bündelt mehrere davon, arbeitet aber nach eigener Angabe zusätzlich zu den amtlichen Portalen der Länder. Ob eine Abfrage etwas kostet, richtet sich nach Landesrecht.
3
Den richtigen Stichtag wählen
Die Werte werden mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt. Für Erbschaft, Schenkung oder Steuer zählt der Wert zum maßgeblichen Stichtag, nicht der aktuellste.
4
Die Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen
Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand, Geschossflächenzahl. Ein Wert ohne diese Angaben lässt sich nicht auf ein konkretes Grundstück übertragen.
5
Die eigenen Abweichungen anrechnen
Ecklage, Hanglage, ungünstiger Zuschnitt, fehlende Zuwegung, Altlasten, Baulasten. Und vor allem: Das Gebäude ist im Bodenrichtwert nicht enthalten.
6
Für verbindliche Zwecke ein Gutachten einholen
Verkauf, Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, Streit mit dem Finanzamt. Dort trägt nur eine Wertermittlung, nicht ein Zonenwert aus dem Portal.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Der Anspruch ist federal, die Gebühr nichtUnd das Gutachten ist etwas anderes als die Auskunft

Anspruch auf AuskunftJedermann, § 196 Abs. 3 BauGB

Gebühr für die Auskunft oder das PortalNach Landesrecht

Turnus der Ermittlungzu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres

Mitteilung an das FinanzamtPflicht nach § 196 BauGB

VerkehrswertgutachtenEigene Leistung, eigene Gebühr

Auszug aus der KaufpreissammlungNach Landesrecht, oft eingeschränkt

Der Anspruch aus § 196 Absatz 3 BauGB sagt nichts über Gebühren. Ob eine Auskunft oder ein Portal etwas kostet, bestimmt das Landesrecht — und es unterscheidet sich. Auch BORIS-D löst das nicht auf: Das Portal bezeichnet sich selbst als «ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer», das «zusätzlich zu den amtlichen Auskunftsportalen der Bundesländer» arbeitet. Mehrerer, nicht aller — und zusätzlich, nicht anstelle.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden — nicht der Wert Ihres Grundstücks und ohne das Gebäude.

Er wird mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, häufiger, wo das Land es vorschreibt. Für Stichtagsfälle zählt der Wert zum maßgeblichen Datum.

Zu jedem Wert gehören die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Ohne sie lässt sich der Wert nicht übertragen — das ist der häufigste Anwendungsfehler.

Der Anspruch aus § 196 Abs. 3 BauGB — «Jedermann kann … Auskunft … verlangen» — sagt nichts über Gebühren. Ob eine Abfrage kostenlos ist, bestimmt das Landesrecht.

BORIS-D ist nach eigener Angabe «ein Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer», das zusätzlich zu den amtlichen Portalen der Länder arbeitet. Weder vollständig noch an ihre Stelle tretend.

Die Werte werden dem Finanzamt mitgeteilt. Für Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer sind sie deshalb keine unverbindliche Information, sondern eine Rechengröße.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Den Bodenrichtwert mit dem Verkehrswert verwechseln — er ist ein Lagewert für den Boden.

Das Gebäude im Bodenrichtwert vermuten.

Den Wert ohne die Merkmale des Richtwertgrundstücks übertragen.

Für einen Stichtagsfall den aktuellsten Wert nehmen.

Annehmen, die Abfrage sei überall kostenlos.

Für Verkauf oder Erbauseinandersetzung auf ein Gutachten verzichten.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Was ist der Bodenrichtwert?

Nach § 196 BauGB ermitteln die Gutachterausschüsse auf Grundlage der Kaufpreissammlung flächendeckend «durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands». Es ist also ein Zonenwert für den Boden — nicht der Wert eines bestimmten Grundstücks und nicht der Preis, den Sie erzielen.

Ist im Bodenrichtwert das Haus enthalten?

Nein, und das ist der teuerste Irrtum dieser Seite. Der Wert bezieht sich ausdrücklich auf den Boden. Auch Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Altlasten, Baulasten und die konkrete Bebaubarkeit fließen nicht ein — sie gehören zur Abweichung Ihres Grundstücks vom fiktiven Richtwertgrundstück, dessen Merkmale zu jedem Wert mit veröffentlicht werden.

Wie oft werden die Werte ermittelt?

Mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, häufiger, wo das Land es vorschreibt. Für Erbschaft, Schenkung oder steuerliche Zwecke kommt es auf den Wert zum maßgeblichen Stichtag an, nicht auf den aktuellsten — fragen Sie deshalb gezielt nach dem Stichtag, den Ihr Fall braucht.

Kann ich den Bodenrichtwert kostenlos abfragen?

Der Anspruch besteht: § 196 Absatz 3 BauGB sagt, «Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen». Über Gebühren sagt die Vorschrift aber nichts — ob eine Auskunft oder ein Portal etwas kostet, bestimmt das Landesrecht und unterscheidet sich. Auch BORIS-D löst das nicht auf: Das Portal bezeichnet sich selbst als Gemeinschaftsprojekt mehrerer Bundesländer, das zusätzlich zu den amtlichen Portalen der Länder arbeitet.

Wer ermittelt die Werte?

Die Gutachterausschüsse, angesiedelt bei Kommune oder Kreis. Grundlage ist die Kaufpreissammlung, in der die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise geführt werden. Nach § 196 BauGB sind die Bodenrichtwerte zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen — für Grundsteuer sowie Erbschaft- und Schenkungsteuer sind sie damit eine Rechengröße, keine unverbindliche Information.

Reicht der Bodenrichtwert für einen Verkauf?

Als Orientierung ja, als Grundlage nein. Wo es auf den Verkehrswert ankommt — Verkauf, Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, Auseinandersetzung mit dem Finanzamt —, trägt nur eine Wertermittlung. Der Gutachterausschuss erstellt Verkehrswertgutachten; der Bodenrichtwert ist darin ein Baustein von mehreren.

Bodenrichtwert

Was Sie benötigen

So gehen Sie vor

Den zuständigen Gutachterausschuss finden

Das Portal des Landes nutzen — und seine Grenzen kennen

Den richtigen Stichtag wählen

Die Merkmale des Richtwertgrundstücks lesen

Die eigenen Abweichungen anrechnen

Für verbindliche Zwecke ein Gutachten einholen

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