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Mietpreisbremse

Zivilrecht der §§ 556d bis 556g BGB — und wie man es durchsetzt

ZivilrechtKein Antrag nötig30 Monate

Die Mietpreisbremse ist Zivilrecht, kein Verwaltungsverfahren. Sie steht in den §§ 556d bis 556g BGB und wirkt unmittelbar zwischen Ihnen und der Vermieterseite. Es gibt keinen Antrag, den man beim Wohnungsamt stellen könnte, und keine Behörde, die die Miete für Sie überprüft. Wer nicht zahlt, was er zurückfordert, klagt am Ende vor dem Amtsgericht. Das Wohnungsamt kann Ihnen den Mietspiegel geben — entscheiden kann es nichts.

Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen — aber nur in einem Gebiet, das die Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Diese Verordnungen müssen nach Absatz 2 spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten.

Praktisch entscheiden über Ihr Geld zwei Vorschriften, die selten zusammen erklärt werden: die Frist der Rüge im § 556g Absatz 1 und die Auskunftspflicht im § 556g Absatz 1a. Die erste bestimmt, wie weit Sie zurückfordern können; die zweite kann der Vermieterseite jede Ausnahme abschneiden.

Letzte Aktualisierung30. August 2026
Rechtsgrundlage§§ 556d, 556f, 556g BGB
VerifizierungGeprüft an BGB, WoFG und Landesrecht
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Wohnungsamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Alle Angaben ohne Gewähr. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
GrenzePlus 10 ProzentÜber der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 556d Abs. 1
Rüge30 MonatenDanach nur noch ab Zugang der Rüge
VerordnungenBis 31. Dezember 2029Dann treten sie außer Kraft, § 556d Abs. 2
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Mietvertrag

Mit Datum des Vertragsschlusses und der vereinbarten Miete. Das Datum entscheidet über die 30-Monats-Frist und darüber, welche Fassung der Landesverordnung galt.

Mietspiegel der Gemeinde

Die Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Ein qualifizierter Mietspiegel hat vor Gericht deutlich mehr Gewicht als ein einfacher — prüfen Sie, welchen Ihre Stadt hat.

Die Rüge, schriftlich

Die Erklärung, dass die vereinbarte Miete die zulässige Höhe nach § 556d BGB überschreitet. Entscheidend ist der Zugang: Versenden Sie sie nachweisbar, denn ab diesem Zeitpunkt läuft alles Weitere.

Die Auskunft der Vermieterseite — oder ihr Fehlen

Nach § 556g Absatz 1a muss sie unaufgefordert vor Vertragsschluss erteilt werden, wenn sich die Vermieterseite auf eine Ausnahme berufen will. Fehlt sie, notieren Sie das: Es ist oft der stärkste Punkt.

Zahlungsnachweise

Kontoauszüge über die geleisteten Mieten. Sie beziffern die Rückforderung und belegen den Zeitraum.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Prüfen, ob die Bremse am Ort überhaupt gilt

    Sie greift nur in Gebieten, die die Landesregierung durch Rechtsverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt hat. Ohne Verordnung gibt es keine Bremse, wie hoch die Miete auch sei.

  2. 2

    Die Ausnahmen des § 556f prüfen

    Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung sind vollständig ausgenommen. Das zu klären spart den ganzen weiteren Aufwand.

  3. 3

    Die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

    Über den Mietspiegel, mit Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung. Vergleichsmiete plus 10 Prozent ergibt die zulässige Höchstmiete; alles darüber ist der Betrag, um den es geht.

  4. 4

    Die Rüge unverzüglich absenden

    Nicht warten. Liegt der Mietbeginn weniger als 30 Monaten zurück, reicht die Rückforderung bis dorthin; danach nur noch ab Zugang der Rüge. Jeder Monat Zögern kostet einen Monat Rückforderung.

  5. 5

    Auskunft verlangen, wenn die Vermieterseite eine Ausnahme behauptet

    Beruft sie sich auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau, muss sie das nach § 556g Absatz 1a vor Vertragsschluss unaufgefordert mitgeteilt haben. Hat sie das nicht, kann sie sich darauf nicht berufen.

  6. 6

    Bei Weigerung zum Amtsgericht

    Zahlt die Vermieterseite nicht zurück und senkt die Miete nicht, entscheidet das Amtsgericht. Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung sind vorher die günstigeren Wege.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Das Verfahren selbst kostet nichtsWeil es kein Verfahren bei einer Behörde ist
Rüge an die VermieterseiteKostenfrei
Auskunft beim Wohnungsamt (Mietspiegel)Meist kostenfrei
Gedruckter MietspiegelJe nach Gemeinde
Beratung im MietervereinMitgliedsbeitrag
Klage vor dem AmtsgerichtNach GKG, streitwertabhängig
„Mietpreisprüfung beantragen“Gibt es nicht

Die letzte Zeile ist keine Ironie: Es existiert kein behördliches Verfahren, in dem die Miete überprüft würde. Wer online auf ein Angebot stößt, das eine „amtliche Mietpreisprüfung“ gegen Entgelt verspricht, sollte genau hinsehen — Inkassodienstleister arbeiten legal, aber gegen Erfolgsbeteiligung, und amtlich ist daran nichts.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Der § 556g BGB knüpft die Rückforderung an die Rüge, und zwar mit einer Frist, die über viel Geld entscheidet: Wird die Rüge später als 30 Monaten nach Mietbeginn erhoben — oder ist das Mietverhältnis bereits beendet —, können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Innerhalb dieser Frist reicht die Rückforderung dagegen bis zum Mietbeginn zurück. Wer wartet, verschenkt Monate.

Der § 556g Absatz 1a BGB enthält den Hebel, den fast niemand kennt: Die Vermieterseite muss unaufgefordert und vor Vertragsschluss Auskunft geben, wenn sie sich auf eine Ausnahme berufen will — auf die Vormiete, auf eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, auf die erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Ohne diese Auskunft kann sie sich auf die höhere Miete nicht berufen. Das versäumte Formblatt ist damit oft mehr wert als der beste Mietspiegel.

Der § 556f BGB nimmt zwei Fälle vollständig aus: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. In beiden Fällen greift die Mietpreisbremse gar nicht — was auch erklärt, warum die Auskunftspflicht des § 556g Absatz 1a so wichtig ist: Sie zwingt die Vermieterseite, sich früh festzulegen.

Die Landesverordnungen sind befristet und müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ob es danach weitergeht, entscheidet der Gesetzgeber — für laufende Verträge ändert das Auslaufen nichts an bereits entstandenen Ansprüchen.

Ein qualifizierter Mietspiegel wiegt vor Gericht schwerer als ein einfacher. Hat Ihre Stadt keinen, wird die Vergleichsmiete schwieriger zu belegen — über Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten.

Die Bremse betrifft die Miete bei Vertragsbeginn. Für spätere Erhöhungen gilt ein anderer Rahmen: die Kappungsgrenze des § 558 BGB. Beides zu verwechseln ist häufig und führt zu Forderungen, die ins Leere gehen.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Eine „Mietpreisprüfung“ beim Amt beantragen. Es gibt kein solches Verfahren: Die Mietpreisbremse ist Zivilrecht und wirkt zwischen den Vertragsparteien.

Mit der Rüge warten. Nach 30 Monaten ab Mietbeginn reicht die Rückforderung nur noch bis zum Zugang der Rüge — jeder Monat Zögern kostet Geld.

Die Auskunftspflicht übersehen. Ohne die unaufgeforderte Mitteilung vor Vertragsschluss kann sich die Vermieterseite auf Vormiete, Modernisierung oder Neubau nicht berufen.

Die Ausnahmen des § 556f nicht prüfen. Bei Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014 oder erster Vermietung nach umfassender Modernisierung greift die Bremse gar nicht.

Voraussetzen, dass die Bremse überall gilt. Sie greift nur in den durch Landesverordnung bestimmten Gebieten.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verwechseln. Die eine betrifft die Anfangsmiete, die andere spätere Erhöhungen im laufenden Vertrag.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Wo beantrage ich die Prüfung meiner Miete?

Nirgends — und das ist die wichtigste Auskunft zu diesem Thema. Die Mietpreisbremse steht in den §§ 556d bis 556g BGB und ist Zivilrecht: Sie wirkt unmittelbar zwischen Ihnen und der Vermieterseite. Es gibt keinen Antrag beim Wohnungsamt und keine Behörde, die Ihre Miete überprüft. Das Amt kann Ihnen den Mietspiegel geben; durchsetzen müssen Sie den Anspruch selbst, notfalls vor dem Amtsgericht.

Wie viel Miete kann ich zurückfordern?

Das hängt am Zeitpunkt der Rüge. Erheben Sie sie innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn, reicht die Rückforderung bis zum Mietbeginn zurück. Danach — oder wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist — können Sie nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen. Deshalb ist die Rüge die eilige Handlung, nicht die Berechnung.

Was ist die Auskunftspflicht des Vermieters?

Nach § 556g Absatz 1a BGB muss die Vermieterseite unaufgefordert und vor Vertragsschluss darüber informieren, wenn sie sich auf eine Ausnahme stützen will: auf die Vormiete, auf eine Modernisierung in den letzten drei Jahren, auf die erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 oder auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Fehlt diese Auskunft, kann sie sich auf die höhere Miete nicht berufen — das ist häufig der stärkste Punkt überhaupt.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Erstens dort, wo die Landesregierung kein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat. Zweitens bei den Ausnahmen des § 556f BGB: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. In diesen Fällen greift sie überhaupt nicht.

Wie lange gibt es die Mietpreisbremse noch?

Die Rechtsverordnungen der Länder müssen nach § 556d Absatz 2 BGB spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ob und wie es danach weitergeht, ist eine Entscheidung des Gesetzgebers. Für bereits entstandene Ansprüche aus laufenden Verträgen ändert ein Auslaufen nichts.

Ist das dasselbe wie die Kappungsgrenze?

Nein, und die Verwechslung ist verbreitet. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Die Kappungsgrenze des § 558 BGB begrenzt dagegen Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Zwei verschiedene Vorschriften für zwei verschiedene Situationen.

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