Was kostet eine Grundschuldbestellung?
Eine 1,0-Gebühr nach KV 21200 (mindestens 60 Euro), berechnet aus der Tabelle B des § 34 GNotKG. Die Bundesnotarkammer nennt als Beispiel 130.000 Euro Grundschuld – 327 Euro; bei 300.000 Euro sind es 635 Euro. Weil es sich um eine einseitige Erklärung handelt, ist es nur die Hälfte dessen, was ein Vertrag über denselben Wert kosten würde. Die Gebühren des Grundbuchamts für die Eintragung kommen getrennt hinzu.
Was bedeutet die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung?
Dass die notarielle Urkunde selbst zum Vollstreckungstitel wird. Bei Zahlungsausfall muss die Bank Sie nicht erst verklagen und ein Urteil erwirken – sie kann unmittelbar aus der Urkunde vollstrecken. Das ist bei Grundschuldbestellungen der Regelfall und für die Finanzierung praktisch unvermeidbar. Prüfen Sie aber, worauf sich die Unterwerfung erstreckt: Häufig erfasst sie nicht nur das Grundstück, sondern auch Ihr persönliches Vermögen. Lassen Sie sich diesen Punkt im Termin ausdrücklich erläutern.
Kann ich die Gebühr sparen?
Möglicherweise ganz. Wenn aus einer früheren Finanzierung noch eine Grundschuld im Grundbuch steht, kann sie oft an die neue Bank abgetreten oder erneut valutiert werden, statt eine neue zu bestellen. Dann fällt die Bestellungsgebühr nicht an. Banken stoßen routinemäßig eine Neubestellung an, weil das für sie der einfachste Weg ist – die Frage muss also von Ihnen kommen. Am Preis selbst lässt sich dagegen nichts machen: § 17 BNotO verpflichtet den Notar zur Erhebung der gesetzlichen Gebühr.
Warum ist der Grundschuldzins so hoch?
Weil er nichts mit Ihrem Darlehenszins zu tun hat. Der im Grundbuch eingetragene Grundschuldzins – oft 12 bis 20 Prozent – ist ein Sicherungsinstrument: Er erweitert den Betrag, für den die Bank im Verwertungsfall Befriedigung suchen kann, und deckt damit auch Verzugsschäden und Kosten ab. Solange Sie den Kredit bedienen, wird er nicht gezahlt. Ein hoher Grundschuldzins ist deshalb kein Warnsignal, sondern Marktstandard.
Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld?
Im Regelfall die Buchgrundschuld. Sie existiert allein durch die Eintragung im Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der die Übertragung außerhalb des Grundbuchs erlaubt – praktisch für Banken, riskant für Sie: Geht der Brief verloren, ist zur Löschung ein Aufgebotsverfahren nötig, das Monate dauert und Geld kostet. Wenn die Bank keine besonderen Gründe nennt, ist die Buchgrundschuld die unkompliziertere Wahl.
Muss ich die Grundschuld nach der Tilgung löschen lassen?
Nein, es besteht keine Pflicht. Nach vollständiger Rückzahlung erhalten Sie von der Bank eine Löschungsbewilligung, müssen sie aber nicht verwenden. Eine stehen gelassene Grundschuld lässt sich für eine spätere Finanzierung wiederverwenden und erspart dann die Bestellungsgebühr. Dagegen spricht: Beim Verkauf verlangt der Käufer in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch, und dann fällt die Löschung ohnehin an. Entscheiden Sie danach, wie wahrscheinlich eine erneute Finanzierung ist.
Was ist der Unterschied zur Hypothek?
Die Hypothek ist streng an eine bestimmte Forderung gebunden: Sinkt das Darlehen, sinkt die Hypothek automatisch mit. Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist dagegen von der Forderung unabhängig – sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen fast getilgt ist. Genau diese Unabhängigkeit macht sie flexibel und wiederverwendbar, und deshalb wird in der Praxis fast ausschließlich mit Grundschulden gearbeitet. Der Ausgleich erfolgt über die Sicherungsabrede zwischen Ihnen und der Bank.
Müssen beide Ehepartner unterschreiben?
Wenn beide als Eigentümer im Grundbuch stehen: ja, zwingend. Eine Grundschuld kann nur von allen Eigentümern gemeinsam bestellt werden, und die Unterschrift eines Partners genügt nicht. Steht dagegen nur eine Person im Grundbuch, bestellt diese allein – auch wenn beide das Darlehen aufnehmen. Prüfen Sie deshalb vorab den Grundbuchstand; er weicht häufiger von der Erwartung ab, als man denkt.
