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Bauanzeige

Wenn die Behörde nicht prüft, sondern schweigt

Anzeige, keine Prüfungeinem MonatLandesbauordnung

Die Genehmigungsfreistellung — je nach Land Bauanzeige, Freistellungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren genannt — ist der Weg für kleinere und mittlere Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Ihr Kern ist ungewöhnlich: Die Behörde prüft nicht, sie schweigt.

Bei der Genehmigungsfreistellung prüft die Behörde nicht, sondern schweigt: Mit dem Bau darf nach einem Monat ab Vorlage der vollständigen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden. Erklärt die Gemeinde innerhalb dieser Frist, dass das Vorhaben ihren Planvorstellungen widerspricht oder die Voraussetzungen nicht vorliegen, ist doch eine Baugenehmigung nötig. Frist und Einzelheiten stehen in der Landesbauordnung.

Damit verschiebt sich etwas Wesentliches: Die Verantwortung für die Einhaltung des Rechts liegt vollständig bei Ihnen und bei der bauvorlageberechtigten Person. Niemand hat vorher geprüft, ob die Abstandsflächen stimmen — und wenn sie es nicht tun, ist das Ergebnis derselbe Schwarzbau wie ohne jedes Verfahren.

Letzte Aktualisierung30. August 2026
RechtsgrundlageLandesbauordnungen
VerifizierungGeprüft an BauGB und Landesbauordnungen
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Bauamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
BaubeginnNach einem MonatAb Vorlage der vollständigen Unterlagen
PrüfungKeineDie Verantwortung bleibt beim Bauherrn
GebührNach SatzungDeutlich geringer als eine Genehmigung
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Anzeige auf dem Formular des Landes

Bei der Gemeinde einzureichen, nicht bei der Bauaufsicht. Ab Vorlage der vollständigen Unterlagen läuft die Frist — unvollständig eingereicht heißt: die Frist läuft nicht.

Bauvorlagen der bauvorlageberechtigten Person

Auch hier erforderlich. Weil niemand prüft, ist ihre Sorgfalt die einzige Kontrolle, die es gibt — und ihre Haftung entsprechend real.

Lageplan mit Abstandsflächen

Die Abstandsflächen sind der häufigste Punkt, an dem freigestellte Vorhaben scheitern. Sie gelten unverändert, auch wenn sie niemand vorher kontrolliert.

Bauzeichnungen und Nachweise

Welche Nachweise vorzulegen und welche nur bereitzuhalten sind, steht in der Landesbauordnung. Bereithalten heißt: Sie müssen existieren, auch wenn sie niemand anfordert.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Prüfen, ob die Freistellung überhaupt greift

    Sie setzt in der Regel voraus, dass das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, dessen Festsetzungen einhält und die Erschließung gesichert ist. Fehlt eine dieser Bedingungen, ist es ein Genehmigungsverfahren.

  2. 2

    Die Unterlagen vollständig einreichen

    Die Frist läuft ab Vorlage der vollständigen Unterlagen. Eine unvollständige Anzeige verschiebt den Start, ohne dass jemand widerspricht — der Bauherr wartet dann auf eine Frist, die nie begonnen hat.

  3. 3

    Die Frist abwarten — vollständig

    Erst nach einem Monat darf begonnen werden. Wer früher anfängt, baut ohne Grundlage, auch wenn am Ende niemand widersprochen hätte.

  4. 4

    Auf die Erklärung der Gemeinde achten

    Erklärt die Gemeinde in der Frist, dass das Vorhaben ihren Planvorstellungen widerspricht oder die Voraussetzungen nicht vorliegen, ist doch eine Baugenehmigung nötig. Das ist keine Ablehnung, sondern ein Verfahrenswechsel.

  5. 5

    Das materielle Recht selbst einhalten

    Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, Brandschutz, Standsicherheit. Niemand prüft sie vorher — verletzt werden dürfen sie trotzdem nicht.

  6. 6

    Unterlagen aufbewahren

    Bei einer späteren Prüfung oder beim Verkauf ist die Anzeige samt Unterlagen der einzige Nachweis, dass rechtmäßig gebaut wurde.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Geringer als eine GenehmigungWeil keine Prüfung stattfindet
Bauanzeige / FreistellungNach kommunaler Satzung
BauvorlagenPrivatleistung
Wechsel ins GenehmigungsverfahrenGebühr der Baugenehmigung
Bauen vor Ablauf der FristOrdnungswidrigkeit

Eine bundeseinheitliche Gebühr gibt es im Baurecht nicht. Land und Kommune setzen sie fest, in aller Regel nach den Rohbaukosten oder dem Bauwert — also proportional zum Vorhaben, nicht als fester Betrag. Verbindlich ist ausschließlich die Gebührenordnung der Stelle, die entscheidet.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Auch ein Vorhaben ohne Genehmigungsverfahren muss das materielle Recht einhalten: Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, Brandschutz, Standsicherheit. Der Unterschied ist nur, dass niemand es vorher prüft — und genau deshalb landen diese Bauten später als Schwarzbau im Verfahren, wenn sie die Regeln doch verletzen.

Die Grenzen für verfahrensfreie Gebäude stehen in den Landesbauordnungen und sind in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt angegeben — nicht in Quadratmetern Grundfläche. Das wird ständig verwechselt und führt zu Gartenhäusern, die rechnerisch passen und rechtlich nicht. In Bayern etwa liegt die Grenze bei 75 m³ Brutto-Rauminhalt und im Außenbereich bei nur 20 m³ (Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO); jedes andere Land setzt eigene Werte.

Die Frist läuft ab den vollständigen Unterlagen. Das ist der am häufigsten übersehene Punkt: Wer unvollständig einreicht, wartet auf eine Frist, die noch nicht begonnen hat, und darf trotzdem nicht bauen.

Die Erklärung der Gemeinde ist kein Nein, sondern ein Verfahrenswechsel: Das Vorhaben braucht dann eine Baugenehmigung, was nicht heißt, dass es unzulässig wäre.

Die Freistellung setzt in aller Regel einen qualifizierten Bebauungsplan voraus. Im Innenbereich ohne Plan und im Außenbereich greift sie nicht — dort ist ohnehin ein Genehmigungsverfahren nötig.

Die Verantwortung liegt beim Bauherrn und bei der bauvorlageberechtigten Person. Kein Verfahren bedeutet keine Prüfung, nicht keine Regeln — und im Zweifel keinen Vertrauensschutz.

Bei Denkmalschutz greift die Freistellung nicht. Dort ist immer die denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, unabhängig vom Bauordnungsverfahren.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Vor Ablauf der Frist anfangen. Erst nach einem Monat ab vollständigen Unterlagen darf gebaut werden.

Unvollständig einreichen und die Frist mitzählen. Sie beginnt erst mit den vollständigen Unterlagen.

Freistellung mit Regelfreiheit verwechseln. Abstandsflächen und Bebauungsplan gelten unverändert; nur prüft sie niemand vorher.

Die Erklärung der Gemeinde für eine Ablehnung halten. Sie führt in das Genehmigungsverfahren, nicht ins Aus.

Annehmen, die Freistellung gelte überall. Sie setzt regelmäßig einen qualifizierten Bebauungsplan voraus.

Die Unterlagen wegwerfen. Beim Verkauf oder bei einer Prüfung sind sie der einzige Nachweis rechtmäßigen Bauens.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Wann darf ich mit dem Bau beginnen?

Nach einem Monat ab Vorlage der vollständigen Unterlagen bei der Gemeinde — sofern sie in dieser Zeit nicht erklärt, dass doch eine Baugenehmigung erforderlich ist. Entscheidend ist das Wort „vollständig“: Bei unvollständigen Unterlagen beginnt die Frist gar nicht zu laufen, und wer trotzdem anfängt, baut ohne Grundlage.

Prüft die Behörde mein Vorhaben?

Nein, und das ist der Kern des Verfahrens: Die Behörde prüft nicht, sie schweigt. Die Verantwortung für die Einhaltung von Abstandsflächen, Bebauungsplan, Brandschutz und Standsicherheit liegt vollständig bei Ihnen und bei der bauvorlageberechtigten Person. Ein Vorhaben, das die Regeln verletzt, ist auch nach ordnungsgemäßer Anzeige rechtswidrig.

Was passiert, wenn die Gemeinde widerspricht?

Dann ist eine Baugenehmigung erforderlich. Das ist keine Ablehnung des Vorhabens, sondern ein Wechsel der Verfahrensart: Statt der Freistellung läuft das reguläre Verfahren, in dem geprüft und entschieden wird. Die Gemeinde kann so erklären, wenn das Vorhaben ihren Planvorstellungen widerspricht oder die Voraussetzungen der Freistellung nicht vorliegen.

Gilt die Freistellung für jedes Grundstück?

Nein. Sie setzt in aller Regel voraus, dass das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt, dessen Festsetzungen einhält und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich ohne Bebauungsplan und im Außenbereich greift sie nicht. Die genauen Voraussetzungen stehen in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Heißt das, ich muss keine Vorschriften einhalten?

Nein — verfahrensfrei ist nicht regelfrei. Abstandsflächen, die Festsetzungen des Bebauungsplans, Brandschutz und Standsicherheit gelten unverändert. Der einzige Unterschied ist, dass niemand sie vorher prüft. Genau deshalb landen freigestellte Bauten später als Schwarzbau im Verfahren, wenn sie die Regeln doch verletzen.

Wie heißt das Verfahren in meinem Bundesland?

Die Bezeichnungen unterscheiden sich: Bauanzeige, Genehmigungsfreistellung, Freistellungsverfahren oder Kenntnisgabeverfahren meinen im Kern dasselbe. Weil das Bauordnungsrecht Ländersache ist, unterscheiden sich neben dem Namen auch die Voraussetzungen und teils die Fristen — maßgeblich ist die Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.

Wie groß darf ein Gartenhaus ohne Verfahren sein?

Hier steckt der häufigste Rechenfehler im ganzen Baurecht: Die Landesbauordnungen geben die Grenze in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt an, nicht in Quadratmetern Grundfläche. In Bayern liegt sie nach Art. 57 Absatz 1 Nummer 1 Buchstabe a BayBO bei 75 m³, im Außenbereich dagegen bei nur 20 m³ — und jedes andere Land setzt eigene Werte. Verfahrensfrei heißt außerdem nicht regelfrei: Abstandsflächen und die Festsetzungen des Bebauungsplans gelten auch für ein Gartenhaus.

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