Schwarzbau

Nein — das ist die verbreitetste Fehlvorstellung im Baurecht, und sie beruht auf einer Verwechslung. Verjähren kann die Ordnungswidrigkeit, also die Möglichkeit, ein Bußgeld zu verhängen. Die baurechtliche Illegalität bleibt davon unberührt: Die Bauaufsicht kann auch nach Jahrzehnten noch eine Nutzungsuntersagung oder eine Beseitigung anordnen.

Eine Beseitigungsanordnung setzt in der Regel voraus, dass der Bau sowohl formell als auch materiell illegal ist: dass die erforderliche Genehmigung fehlt und dass er auch nachträglich nicht genehmigungsfähig wäre. Fehlt nur die Genehmigung, ist der Bau inhaltlich aber zulässig, ist der Abriss unverhältnismäßig — dann ist die Legalisierung der richtige Weg. Für eine bloße Nutzungsuntersagung genügt dagegen nach herrschender Auffassung schon die fehlende Genehmigung.

Wenn er materiell rechtmäßig ist, ja. Der nachträgliche Bauantrag ist ein gewöhnlicher Bauantrag für einen bereits errichteten Bau, und geprüft wird nach der heutigen Rechtslage — nicht nach der zur Bauzeit. Solange die Genehmigungsfähigkeit besteht, ist eine Beseitigungsanordnung rechtswidrig, weshalb die Legalisierung fast immer der bessere Weg ist als Abwarten.

Dass ein Bau, der zu irgendeinem Zeitpunkt rechtmäßig war, so bleiben und genutzt werden darf, wie er ist — auch wenn er heutigem Recht nicht mehr entspricht. Der Schutz ist aber passiv: Er deckt keine Erweiterung, keinen wesentlichen Umbau und keine Nutzungsänderung. Und er erlischt, wenn die Nutzung aufgegeben wird oder die Substanz weitgehend verloren geht.

In aller Regel nicht. Bloßes Nichtstun begründet weder eine Genehmigung noch Vertrauensschutz. Eine Verwirkung nehmen Gerichte nur ausnahmsweise an, und sie setzt mehr voraus als Untätigkeit: typischerweise positive Kenntnis der Behörde über lange Zeit und ein Verhalten, das schutzwürdiges Vertrauen begründet hat. Auch eine ausdrückliche schriftliche Duldung ist keine Genehmigung und regelmäßig widerruflich.

Die bauaufsichtliche Pflicht trifft den jeweiligen Eigentümer, also Sie, unabhängig davon, wer gebaut hat. Der erste Schritt ist die Akteneinsicht bei der Bauaufsicht, um zu klären, was genehmigt ist. Danach entscheidet sich, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Gegenüber dem Verkäufer können daneben kaufrechtliche Ansprüche bestehen — das ist eine zivilrechtliche Frage und von der bauaufsichtlichen Pflicht unabhängig.