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Baugenehmigung

Zwei Rechtsebenen, drei Lagen und vier Verfahren

Echte GenehmigungBauGB + LBOJe nach Land

Baurecht besteht aus zwei Ebenen, und fast alle Missverständnisse entstehen daraus, sie zu vermischen. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht und steht im Baugesetzbuch: Es sagt, wo gebaut werden darf und in welcher Art und welchem Maß. Das Bauordnungsrecht ist nach Artikel 70 des Grundgesetzes Sache der Länder: Die sechzehn Landesbauordnungen sagen, wie gebaut werden muss und welches Verfahren gilt.

Ob überhaupt gebaut werden darf, entscheidet die Lage des Grundstücks nach drei Vorschriften des Baugesetzbuchs. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30) ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich (§ 34) muss es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Im Außenbereich (§ 35) ist fast nichts zulässig — außer den privilegierten Vorhaben.

Es gibt keine Bauordnung des Bundes. Die Musterbauordnung ist nur eine unverbindliche Vorlage der Bauministerkonferenz: Rund achtzig Prozent ihres Wortlauts finden sich in jeder Landesbauordnung wieder — aber der Rest, und das ist genau der Teil, nach dem die Leute fragen, unterscheidet sich von Land zu Land. Eine allgemeine Anleitung aus dem Netz kann deshalb ein anderes Bundesland meinen.

Letzte Aktualisierung30. August 2026
Rechtsgrundlage§§ 30, 34, 35 BauGB und Landesbauordnungen
VerifizierungGeprüft an BauGB und Landesbauordnungen
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Bauamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Zwei EbenenBund + LandBauGB sagt wo, die Landesbauordnung sagt wie
GebührNach BauwertProportional zum Vorhaben, kein fester Betrag
DauerNach LandesrechtFristen und Verfahrensart legt jedes Land fest
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Bauantrag auf dem Formular des Landes

Jedes Land hat eigene Vordrucke. Der Antrag wird über die Gemeinde eingereicht, die ihn mit ihrer Stellungnahme an die Bauaufsichtsbehörde weiterleitet — deshalb entscheidet die Gemeinde faktisch früher mit, als viele erwarten.

Bauvorlagen einer bauvorlageberechtigten Person

Architektin, Bauingenieur oder wer sonst nach Landesrecht bauvorlageberechtigt ist. Das ist keine Formalie: Ein Antrag ohne diese Unterschrift wird nicht bearbeitet, und wer bauvorlageberechtigt ist, steht in der Landesbauordnung.

Amtlicher Lageplan

Vom Katasteramt oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Er zeigt Flurstück, Grenzen, Abstände und Nachbargrundstücke — die Grundlage für die Prüfung der Abstandsflächen.

Bauzeichnungen und Baubeschreibung

Grundrisse, Schnitte, Ansichten, in der Regel im Maßstab 1:100, dazu die Beschreibung der Bauart und der Materialien. Aus ihnen ergeben sich Maß der Nutzung, Höhen und Abstandsflächen.

Berechnungen

Wohn- und Nutzfläche, umbauter Raum, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, Stellplatznachweis. Die Rohbaukosten aus dieser Berechnung sind meist die Bemessungsgrundlage der Gebühr.

Nachweise zu Standsicherheit, Brand-, Schall- und Wärmeschutz

Welche davon vorzulegen und welche nur bereitzuhalten sind, hängt von Gebäudeklasse und Verfahrensart ab — und das regelt wiederum die Landesbauordnung.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Zuerst klären, wo das Grundstück liegt

    Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im Innenbereich oder im Außenbereich? Diese Frage entscheidet nach §§ 30, 34 und 35 BauGB über die Zulässigkeit — und im Außenbereich meist gegen das Vorhaben.

  2. 2

    Die Verfahrensart der Landesbauordnung bestimmen

    Verfahrensfrei, Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes oder volles Verfahren. Die Grenzen setzt jedes Land selbst; ein Vorhaben, das in einem Land freigestellt ist, kann im Nachbarland eine Genehmigung brauchen.

  3. 3

    Bei Zweifeln die Bauvoranfrage nutzen

    Eine Bauvoranfrage klärt die entscheidende Frage — meist die Bebaubarkeit — bevor die vollständige Planung bezahlt ist. Das ist der wirksamste Kostenhebel im ganzen Verfahren.

  4. 4

    Bauvorlageberechtigte Person beauftragen

    Ohne sie geht der Antrag nicht. Sie erstellt die Bauvorlagen und haftet für ihre Richtigkeit; die Auswahl ist deshalb eine der wenigen Entscheidungen, die wirklich beim Bauherrn liegen.

  5. 5

    Antrag über die Gemeinde einreichen

    Die Gemeinde nimmt entgegen, nimmt Stellung und leitet weiter. Das gemeindliche Einvernehmen ist bei Vorhaben nach §§ 34 und 35 BauGB erforderlich — ohne es geht nichts, auch wenn die Bauaufsicht zustimmen würde.

  6. 6

    Nach der Erteilung auf Fristen und Auflagen achten

    Die Genehmigung ist befristet und regelmäßig mit Auflagen versehen. Wer nicht rechtzeitig beginnt, muss sie verlängern lassen — vor Ablauf, nicht danach.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Nach Bauwert, nicht als fester BetragLand und Kommune setzen die Gebühr fest
BaugenehmigungAnteil der Rohbaukosten / des Bauwerts
BauvoranfrageNach Satzung, deutlich günstiger
Amtlicher LageplanNach Vermessungsgebührenordnung
Bauvorlagen (Architekt/Ingenieur)Privatleistung, nach Vereinbarung
NachbarzustimmungKostenfrei — aber freiwillig
Bauen ohne GenehmigungBußgeld und Verfahren

Eine bundeseinheitliche Gebühr gibt es im Baurecht nicht. Land und Kommune setzen sie fest, in aller Regel nach den Rohbaukosten oder dem Bauwert — also proportional zum Vorhaben, nicht als fester Betrag. Verbindlich ist ausschließlich die Gebührenordnung der Stelle, die entscheidet.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Die Landesbauordnungen kennen im Kern vier Wege, und welcher gilt, hängt von Vorhaben, Größe und Lage ab: verfahrensfrei (kleine Gartenhäuser, einfache Carports, Grenzgaragen bis zu bestimmten Grenzen), Genehmigungsfreistellung — je nach Land auch Freistellungs-, Kenntnisgabe- oder Bauanzeigeverfahren genannt —, das vereinfachte Verfahren und das volle Baugenehmigungsverfahren. Die Grenzen zwischen ihnen setzt jedes Land selbst.

Verfahrensfrei heißt nicht regelfrei. Auch ein Vorhaben ohne Genehmigungsverfahren muss das materielle Recht einhalten: Abstandsflächen, Festsetzungen des Bebauungsplans, Brandschutz, Standsicherheit. Der Unterschied ist nur, dass niemand es vorher prüft — und genau deshalb landen diese Bauten später als Schwarzbau im Verfahren, wenn sie die Regeln doch verletzen.

Es ist keine „Architektenpflicht“. Verlangt wird eine bauvorlageberechtigte Person, und dazu zählen neben Architektinnen auch Bauingenieurinnen und Bauingenieure, die in der entsprechenden Liste der Kammer geführt werden. Mehrere Länder kennen zusätzlich eine kleine Bauvorlageberechtigung für Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes und Bautechniker, beschränkt auf kleine Wohngebäude. Wer bauvorlageberechtigt ist, regelt die Landesbauordnung.

Der § 35 BauGB zählt zwölf Gruppen privilegierter Vorhaben auf — Land- und Forstwirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, die öffentliche Versorgung mit Strom, Gas, Telekommunikation und Wasser, Vorhaben mit besonderen Standortanforderungen, Wind-, Wasser- und Geothermie, Biomasse aus dem eigenen Betrieb, Solaranlagen auf Dächern und Fassaden oder entlang von Autobahnen und Schienen, Wärme- und Batteriespeicher. Alles andere ist nach Absatz 2 nur ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden — und ein Wohnhaus im Grünen beeinträchtigt sie fast immer.

Die Genehmigung ergeht unbeschadet der Rechte Dritter. Sie sagt, dass das Vorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist — nicht, dass kein Nachbar mehr klagen kann. Zivilrechtliche Ansprüche bleiben davon unberührt.

Bei einem Denkmal oder in einem geschützten Ensemble kommt ein eigenes Verfahren hinzu. Die Baugenehmigung ersetzt die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht, und umgekehrt.

Die Nachbarzustimmung ist freiwillig, aber wirksam: Wer auf den Bauvorlagen unterschreibt, kann später schwerer gegen genau dieses Vorhaben vorgehen. Umgekehrt zwingt niemand den Nachbarn zu unterschreiben.

Bei einer Anlage, die eine immissionsschutzrechtliche Genehmigung braucht, ist keine gesonderte Baugenehmigung zu beantragen. Der § 13 BImSchG ordnet eine Konzentrationswirkung an: Die Genehmigung schließt die anderen die Anlage betreffenden behördlichen Entscheidungen ein — ausgenommen sind nur Planfeststellungen, bergrechtliche Betriebspläne, atomrechtliche Entscheidungen und wasserrechtliche Erlaubnisse und Bewilligungen.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Die Lage des Grundstücks zuletzt prüfen. Ob § 30, § 34 oder § 35 BauGB gilt, entscheidet über das ganze Vorhaben — im Außenbereich meist dagegen.

Eine allgemeine Anleitung für die eigene Landesbauordnung halten. Es gibt keine Bauordnung des Bundes; die Musterbauordnung ist unverbindlich.

Verfahrensfrei mit regelfrei verwechseln. Abstandsflächen, Bebauungsplan und Brandschutz gelten auch ohne Verfahren — nur prüft sie vorher niemand.

Ohne bauvorlageberechtigte Person einreichen. Der Antrag wird nicht bearbeitet.

Das gemeindliche Einvernehmen übersehen. Bei Vorhaben nach §§ 34 und 35 BauGB entscheidet die Gemeinde mit.

Glauben, die Genehmigung schütze vor Nachbarklagen. Sie ergeht unbeschadet der Rechte Dritter.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Brauche ich überhaupt eine Baugenehmigung?

Das hängt von zwei Dingen ab, und beide sind Landesrecht: von der Verfahrensart und von der Größe des Vorhabens. Die Landesbauordnungen kennen im Kern vier Wege — verfahrensfrei, Genehmigungsfreistellung, vereinfachtes und volles Verfahren —, und die Grenzen zwischen ihnen setzt jedes Land selbst. Ein Vorhaben, das in einem Land freigestellt ist, kann im Nachbarland eine Genehmigung erfordern.

Was ist der Unterschied zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht?

Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht und steht im Baugesetzbuch: Es beantwortet, wo gebaut werden darf und in welcher Art und welchem Maß — über den Bebauungsplan (§ 30), den Innenbereich (§ 34) oder den Außenbereich (§ 35). Das Bauordnungsrecht ist nach Artikel 70 GG Ländersache: Die sechzehn Landesbauordnungen regeln, wie gebaut werden muss und welches Verfahren gilt. Wer die beiden vermischt, sucht die Antwort im falschen Gesetz.

Darf ich im Außenbereich bauen?

In aller Regel nicht. Der § 35 BauGB lässt dort nur zwölf Gruppen privilegierter Vorhaben zu — im Wesentlichen Land- und Forstwirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, öffentliche Versorgung, Vorhaben mit besonderen Standortanforderungen und Anlagen für erneuerbare Energien. Alles andere ist nach Absatz 2 nur ausnahmsweise zulässig, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden, und ein Wohnhaus im Grünen beeinträchtigt sie fast immer.

Was heißt „sich einfügen“ im Innenbereich?

Der § 34 Absatz 1 BauGB verlangt, dass sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Hinzu kommen drei weitere Bedingungen: Die Erschließung muss gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden. Maßstab ist also die vorhandene Umgebung, nicht ein abstrakter Katalog.

Was kostet die Baugenehmigung?

Es gibt keine bundeseinheitliche Gebühr. Land und Kommune setzen sie fest, in aller Regel als Anteil der Rohbaukosten oder des Bauwerts — also proportional zum Vorhaben statt als fester Betrag. Hinzu kommen die Kosten der Bauvorlagen, die eine Privatleistung der bauvorlageberechtigten Person sind, und der amtliche Lageplan.

Schützt mich die Genehmigung vor Nachbarklagen?

Nein. Die Baugenehmigung ergeht unbeschadet der Rechte Dritter: Sie stellt fest, dass das Vorhaben öffentlich-rechtlich zulässig ist, beseitigt aber keine zivilrechtlichen Ansprüche. Eine freiwillige Nachbarzustimmung auf den Bauvorlagen erschwert es dem Nachbarn allerdings erheblich, später gegen genau dieses Vorhaben vorzugehen.

Brauche ich zwingend eine Architektin oder einen Architekten?

Nicht zwingend — verlangt wird eine bauvorlageberechtigte Person, und das ist nicht dasselbe. Die große Bauvorlageberechtigung haben neben Architektinnen und Architekten auch Bauingenieurinnen und Bauingenieure, die in der entsprechenden Liste der Kammer geführt werden. Mehrere Länder kennen daneben eine kleine Bauvorlageberechtigung für Handwerksmeister des Bauhauptgewerbes und Bautechniker, beschränkt auf kleine Wohngebäude. Wer im Einzelnen bauvorlageberechtigt ist, regelt die Landesbauordnung.

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