Nutzungsänderung

In aller Regel ja. Der § 29 Absatz 1 BauGB stellt die Nutzungsänderung ausdrücklich neben Errichtung und Änderung baulicher Anlagen und erklärt damit die §§ 30 bis 37 BauGB für anwendbar — die planungsrechtliche Zulässigkeit wird also neu geprüft, so als entstünde das Gebäude heute erst. Bauordnungsrechtlich ist die Nutzungsänderung nur dann frei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen gelten als für die bisherige.

Das sind zwei getrennte Fragen. Baurechtlich ist die Ferienwohnung kein Wohnen: Nach § 13a BauNVO zählen Räume, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend überlassen werden, in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben — der Wechsel ist also eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Unabhängig davon kann das Zweckentfremdungsrecht des Landes oder der Kommune eine eigene Erlaubnis verlangen.

Im Außenbereich nur unter den engen Voraussetzungen des § 35 Absatz 4 Nummer 1 BauGB. Verlangt werden unter anderem die zweckmäßige Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz, die Wahrung der äußeren Gestalt, dass die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt, dass das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet wurde, der räumlich-funktionale Zusammenhang mit der Hofstelle und höchstens fünf Wohnungen je Hofstelle. Hinzu kommt die Verpflichtung, keine Ersatzbebauung vorzunehmen.

Weil sich mit der Nutzung der Bedarf ändert. Eine Praxis, eine Gaststätte oder ein Laden erzeugen mehr Verkehr als ein Lager oder ein Büro, und die Zahl der nachzuweisenden Stellplätze richtet sich nach Landesrecht und kommunaler Satzung. Wo sie auf dem Grundstück nicht herstellbar sind, verlangen viele Kommunen eine Ablösung in Geld — das ist häufig der größte Einzelposten des ganzen Vorhabens.

Nein. Die baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung und die gewerberechtliche Erlaubnis sind verschiedene Verfahren mit verschiedenen Prüfungsmaßstäben; dasselbe gilt für das Zweckentfremdungs- und das Denkmalrecht. Sie kommen hinzu und werden nicht ersetzt — wer nur eines davon hat, darf noch nicht öffnen.

Dann kann die Bauaufsicht die Nutzung untersagen, und dafür genügt bereits die formelle Illegalität: dass für eine genehmigungspflichtige Nutzung keine Genehmigung vorliegt. Ob die Nutzung genehmigungsfähig wäre, muss die Behörde für die Untersagung nach herrschender Auffassung nicht prüfen. Hinzu kommt, dass das Umnutzen ohne Genehmigung eine Ordnungswidrigkeit nach der Landesbauordnung ist.