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Auflassungsvormerkung im Grundbuch

Die günstigste Absicherung des ganzen Immobilienkaufs

Über den Notar§ 883 BGB0,5 nach Tabelle B

Zwischen Beurkundung und Umschreibung vergehen Monate. In dieser Zeit gehört das Grundstück noch dem Verkäufer — er könnte es ein zweites Mal verkaufen, weiter belasten, oder in die Insolvenz geraten. Die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB schließt genau diese Lücke: Verfügungen, die Ihren Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden, sind Ihnen gegenüber unwirksam.

Sie wirkt auch in der Insolvenz des Verkäufers und gegenüber Gläubigern, die später pfänden. Damit ist sie die wirksamste Absicherung des gesamten Kaufvorgangs — und gemessen daran erstaunlich günstig: Nach KV 14150 GNotKG kostet ihre Eintragung eine 0,5-Gebühr, bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro also 317,50 Euro.

Daraus folgt die praktisch wichtigste Regel beim Immobilienkauf: Zahlen Sie erst, wenn die Vormerkung im Grundbuch steht. Ein sauber gestalteter Kaufvertrag sieht genau das vor — der Notar fordert zur Zahlung erst auf, wenn die Vormerkung eingetragen und die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Wer vorher überweist, hat den Kaufpreis aus der Hand gegeben, ohne im Grundbuch geschützt zu sein.

Letzte Aktualisierung28. August 2026
Rechtsgrundlage§ 883 BGB · GNotKG KV 14150
VerifizierungGNotKG KV 14150 und Tabelle B · § 883 BGB
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Grundbuchamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Keine Rechtsberatung und keine offizielle Behörde. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Gebühr0,5 nach Tabelle BBei 300.000 EUR: 317,50 EUR
WirkungSchützt vor Zwischenverfügungen§ 883 BGB — auch in der Insolvenz
ZahlungErst danachNie vor der Eintragung überweisen
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Der beurkundete Kaufvertrag

Die Bewilligung der Vormerkung ist Teil des Vertrags. Sie brauchen dafür nichts gesondert zu veranlassen — prüfen Sie aber, dass der Vertrag die Eintragung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis nennt. Fehlt diese Kopplung, ist der wichtigste Schutzmechanismus wirkungslos.

Angabe des Kaufpreises

Er bestimmt den Geschäftswert und damit die Gebühr. Bei der Vormerkung fällt die halbe Gebühr an, die später bei der Umschreibung nach der vollen Tabelle berechnet wird — beide Beträge stehen getrennt in der Kostenrechnung.

Finanzierungsbestätigung, falls einschlägig

Wird der Kauf finanziert, wird meist zeitgleich die Grundschuld der Bank eingetragen. Der Kaufvertrag enthält dafür eine Belastungsvollmacht, damit die Bank ihr Recht schon vor der Umschreibung eintragen lassen kann — sonst gäbe es kein Geld.

Die Eintragungsnachricht

Heben Sie sie auf. Sie ist Ihr Nachweis, dass die Fälligkeitsvoraussetzung eingetreten ist, und der Beleg dafür, ab wann Sie geschützt waren — bei späteren Streitigkeiten über die Reihenfolge der Eintragungen zählt genau dieser Zeitpunkt.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Im Kaufvertrag auf die Kopplung achten

    Der Vertrag sollte die Eintragung der Vormerkung ausdrücklich zur Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises machen. Das ist üblich, aber nicht selbstverständlich — lesen Sie den Entwurf vor dem Beurkundungstermin und fragen Sie nach, wenn diese Klausel fehlt.

  2. 2

    Der Notar beantragt die Eintragung

    Unmittelbar nach der Beurkundung reicht er die Bewilligung beim Grundbuchamt ein. Die Vormerkung wird in Abteilung II eingetragen und wahrt ab diesem Zeitpunkt den Rang Ihres Anspruchs.

  3. 3

    Zahlung erst nach der Eintragung

    Der Notar teilt mit, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen — Vormerkung eingetragen, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde da, Lastenfreistellung gesichert. Überweisen Sie nicht vorher, auch nicht auf Drängen. Bis zur Eintragung sind Sie im Grundbuch nicht geschützt.

  4. 4

    Nach der Umschreibung: Löschung prüfen

    Mit der Eigentumsumschreibung ist die Vormerkung gegenstandslos und wird gelöscht. Prüfen Sie das auf der Eintragungsnachricht — eine übersehene Vormerkung stört bei jeder späteren Belastung oder beim Weiterverkauf und muss dann nachträglich beseitigt werden.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Gebühr der VormerkungGNotKG KV 14150: 0,5 nach Tabelle B
Kaufpreis 100.000 EUR136,50 EUR
Kaufpreis 200.000 EUR217,50 EUR
Kaufpreis 300.000 EUR317,50 EUR
Kaufpreis 500.000 EUR467,50 EUR
Löschung nach UmschreibungIn der Regel gebührenfrei
UmsatzsteuerFällt nicht an

Die Vormerkung kostet die halbe Gebühr des jeweiligen Geschäftswerts; die Umschreibung des Eigentums kommt später mit der vollen Gebühr hinzu. Gemessen an dem, was sie absichert — der gesamte Kaufpreis für mehrere Monate —, ist sie der günstigste Posten des Vorgangs.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Zahlen Sie nie vor der Eintragung der Vormerkung. Bis dahin gehört das Grundstück dem Verkäufer, und Ihr Geld ist ohne Grundbuchschutz unterwegs.

Die Vormerkung wirkt auch in der Insolvenz des Verkäufers und gegenüber späteren Pfändungen. Nach § 883 BGB sind Verfügungen, die Ihren Anspruch beeinträchtigen würden, Ihnen gegenüber unwirksam.

Sie kostet eine halbe Gebühr — bei 300.000 Euro 317,50 Euro. Angaben von „ca. 0,5 Prozent des Kaufpreises“ ergäben 1.500 Euro und liegen um ein Vielfaches daneben.

Prüfen Sie im Vertragsentwurf, ob die Eintragung der Vormerkung als Fälligkeitsvoraussetzung genannt ist. Ohne diese Kopplung schützt die Vormerkung zwar rechtlich, aber der praktische Ablauf sichert Sie nicht.

Nach der Umschreibung gehört die Vormerkung gelöscht. Bleibt sie stehen, fällt das erst beim nächsten Verkauf oder bei der nächsten Finanzierung auf — und muss dann nachträglich bereinigt werden.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Den Kaufpreis vor Eintragung der Vormerkung überweisen. Der häufigste und teuerste Fehler beim Immobilienkauf.

Die Gebühr als Prozentsatz überschlagen. Es ist eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B: bei 300.000 Euro 317,50 Euro, nicht 1.500.

Die Vormerkung für verzichtbar halten, weil man dem Verkäufer vertraut. Sie schützt nicht nur vor Absicht, sondern auch vor Insolvenz und Pfändung durch Dritte.

Den Vertragsentwurf erst im Beurkundungstermin lesen. Die Fälligkeitsklausel ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob der Schutz praktisch wirkt.

Nach der Umschreibung nicht kontrollieren, ob die Vormerkung gelöscht wurde.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Was kostet die Auflassungsvormerkung?

Nach KV 14150 GNotKG eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B: bei 100.000 Euro Kaufpreis 136,50 Euro, bei 200.000 Euro 217,50 Euro, bei 300.000 Euro 317,50 Euro und bei 500.000 Euro 467,50 Euro. Umsatzsteuer fällt nicht an, weil Grundbuchgebühren Gerichtskosten sind.

Wovor schützt sie genau?

Nach § 883 BGB sind Verfügungen des Verkäufers, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung vereiteln oder beeinträchtigen würden, Ihnen gegenüber unwirksam. Das erfasst den Weiterverkauf an einen Dritten, eine nachträgliche Belastung und Zugriffe von Gläubigern — und die Wirkung bleibt auch in der Insolvenz des Verkäufers bestehen.

Wann darf ich den Kaufpreis zahlen?

Erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, und dazu gehört regelmäßig die eingetragene Auflassungsvormerkung, der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht und die gesicherte Lastenfreistellung. Vorher zu zahlen bedeutet, den Kaufpreis ohne Grundbuchschutz aus der Hand zu geben — auch dann, wenn der Verkäufer drängt.

Wird sie nach dem Kauf wieder gelöscht?

Ja. Mit der Eigentumsumschreibung hat sie ihren Zweck erfüllt und wird gelöscht; gesonderte Kosten entstehen dafür in der Regel nicht. Kontrollieren Sie es auf der Eintragungsnachricht — eine stehengebliebene Vormerkung stört bei jeder späteren Belastung.

Brauche ich sie auch beim Kauf vom Bauträger?

Gerade dann. Beim Bauträgerkauf liegt zwischen Beurkundung und Umschreibung oft mehr als ein Jahr, und die Zahlungen erfolgen in Raten nach Baufortschritt. Die Vormerkung sichert Ihren Anspruch über diese lange Zeit; ohne sie wären die Ratenzahlungen ungesichert.

Kann der Verkäufer sie einfach löschen lassen?

Nein. Die Löschung setzt Ihre Bewilligung voraus oder eine gerichtliche Entscheidung. Deshalb ist die Vormerkung eine echte Sicherung und keine bloße Notiz — sie kann nicht einseitig beseitigt werden.

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