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Grundschuld im Grundbuch eintragen

Der Nennbetrag zählt, nicht das Darlehen — und das ist nicht dasselbe

Über den Notar§ 1191 BGB1,0 nach Tabelle B

Die Grundschuld nach § 1191 BGB ist das Sicherungsrecht, mit dem eine Bank die Immobilienfinanzierung absichert. Sie wird in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen und ist — anders als die Hypothek — vom Darlehen unabhängig: Sie besteht auch dann fort, wenn das Darlehen getilgt ist. Genau diese Unabhängigkeit ist ihr praktischer Vorteil und zugleich der Grund, warum man sie später nicht zwingend löschen muss.

Für die Gebühr kommt es auf den Nennbetrag der Grundschuld an, nicht auf den ausgezahlten Darlehensbetrag. Beides fällt oft zusammen, aber nicht immer: Banken lassen gelegentlich einen höheren Betrag eintragen, um Spielraum für spätere Aufstockungen zu haben. Wer das vereinbart, zahlt auch die höhere Gebühr — fragen Sie deshalb nach, welcher Nennbetrag eingetragen werden soll.

Die Kosten sind ein Tabellenbetrag. Die Gebühren des Grundbuchamts sind kein Prozentsatz des Werts, sondern Tabellenbeträge: Sie ergeben sich aus dem Geschäftswert nach der Tabelle B der Anlage 2 zum § 34 GNotKG. Die Tabelle arbeitet in Stufen — maßgeblich ist der Betrag der erreichten Wertstufe, nicht eine anteilige Rechnung. Und weil Grundbuchgebühren Gerichtskosten sind, fällt darauf keine Umsatzsteuer an. Für die Eintragung fällt nach KV 14121 eine 1,0-Gebühr an: bei einer Grundschuld über 200.000 Euro sind das 435,00 Euro beim Grundbuchamt. Die Beurkundung oder Beglaubigung durch den Notar wird davon getrennt berechnet.

Letzte Aktualisierung28. August 2026
Rechtsgrundlage§ 1191 BGB · GNotKG KV 14121
VerifizierungGNotKG KV 14121 und Tabelle B · § 1191 BGB
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Grundbuchamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Keine Rechtsberatung und keine offizielle Behörde. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Grundbuchamt1,0 nach Tabelle BBei 200.000 EUR: 435,00 EUR
MaßgeblichDer NennbetragNicht der Darlehensbetrag
Eingetragen inAbteilung IIIRang entscheidet bei Verwertung
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Die Grundschuldbestellungsurkunde

Die Bank übersendet ihr Formular an den Notar, der es beurkundet oder die Unterschrift beglaubigt. Lesen Sie es vor dem Termin: Darin steht der Nennbetrag, der Grundschuldzins und ob Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen.

Angaben der finanzierenden Bank

Nennbetrag, gewünschter Rang und ob eine Brief- oder Buchgrundschuld eingetragen werden soll. Die Buchgrundschuld ist heute der Regelfall; ein Grundschuldbrief verursacht Zusatzkosten und kann verloren gehen, was die spätere Löschung erheblich erschwert.

Belastungsvollmacht aus dem Kaufvertrag

Beim finanzierten Kauf muss die Grundschuld eingetragen werden, bevor Sie Eigentümer sind — sonst zahlt die Bank nicht aus. Dafür enthält der Kaufvertrag eine Vollmacht des Verkäufers. Ohne sie lässt sich der Ablauf nicht auflösen.

Kenntnis der Unterwerfungsklausel

Üblicherweise unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück und häufig auch persönlich in Ihr gesamtes Vermögen. Das erspart der Bank im Ernstfall den Prozess. Die dingliche Unterwerfung ist Standard; über die persönliche lohnt eine Nachfrage.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Nennbetrag und Rang mit der Bank klären

    Der Nennbetrag bestimmt die Gebühr, der Rang die Sicherheit. Eine Grundschuld im ersten Rang ist für die Bank am wertvollsten; Nachrangigkeit verteuert die Finanzierung. Fragen Sie, ob ein höherer Nennbetrag als das Darlehen eingetragen werden soll — das kostet mehr, spart aber bei einer späteren Aufstockung.

  2. 2

    Bestellungsurkunde beim Notar unterzeichnen

    Der Notar beurkundet oder beglaubigt die Bestellung und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Fragen Sie im Termin nach Umfang und Folgen der Unterwerfungsklausel — sie ist der Teil mit der weitreichendsten Wirkung und wird am seltensten hinterfragt.

  3. 3

    Buch- statt Briefgrundschuld wählen

    Bei der Buchgrundschuld steht das Recht nur im Grundbuch. Beim Grundschuldbrief kommt eine Urkunde hinzu, die Zusatzkosten verursacht und deren Verlust ein aufwendiges Aufgebotsverfahren nötig macht, bevor gelöscht werden kann. Für Privatfinanzierungen ist die Buchgrundschuld der Regelfall.

  4. 4

    Eintragung durch das Grundbuchamt abwarten

    Die Bank zahlt in der Regel erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen oder deren Eintragung durch den Notar gesichert ist. Eine gesetzliche Frist für die Eintragung gibt es nicht; die Dauer hängt vom Grundbuchamt ab und lässt sich nicht beschleunigen.

  5. 5

    Eintragung prüfen

    Kontrollieren Sie auf der Eintragungsnachricht Nennbetrag, Rang und Gläubiger. Ein falscher Rang ist später nur mit Zustimmung aller Beteiligten zu korrigieren und kann eine Anschlussfinanzierung erschweren.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Gebühr des GrundbuchamtsGNotKG KV 14121: 1,0 nach dem Nennbetrag
Grundschuld 100.000 EUR273,00 EUR
Grundschuld 200.000 EUR435,00 EUR
Grundschuld 300.000 EUR635,00 EUR
Grundschuld 500.000 EUR935,00 EUR
NotarkostenGetrennt, mit Umsatzsteuer
Umsatzsteuer auf die GrundbuchgebührFällt nicht an

Maßgeblich ist der Nennbetrag der Grundschuld, nicht der ausgezahlte Darlehensbetrag. Der eingetragene Grundschuldzins — häufig 12 bis 20 Prozent — erhöht die Gebühr nicht; er ist eine Sicherungsreserve der Bank und hat mit Ihrem Darlehenszins nichts zu tun.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Die Gebühr ist ein Tabellenbetrag, kein Prozentsatz. Bei 200.000 Euro Nennbetrag kostet die Eintragung 435,00 Euro beim Grundbuchamt; die Notarkosten kommen getrennt hinzu.

Maßgeblich ist der Nennbetrag, nicht das Darlehen. Wird auf Wunsch der Bank ein höherer Betrag eingetragen, steigt die Gebühr entsprechend — fragen Sie vorher nach.

Der eingetragene Grundschuldzins von 12 bis 20 Prozent ist normal und hat nichts mit Ihrem Darlehenszins zu tun. Er erhöht auch die Gebühr nicht.

Wählen Sie die Buchgrundschuld. Ein Grundschuldbrief kostet zusätzlich, und sein Verlust macht später ein Aufgebotsverfahren nötig, bevor gelöscht werden kann.

Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist der weitreichendste Teil der Urkunde. Die dingliche Unterwerfung ist Standard; nach der persönlichen sollten Sie im Notartermin ausdrücklich fragen.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Die Gebühr als Prozentsatz des Darlehens überschlagen. Der GNotKG kennt keine Prozentsätze — bei 200.000 Euro sind es 435,00 Euro, nicht „ca. 500“.

Nennbetrag und Darlehensbetrag gleichsetzen. Wird mehr eingetragen als ausgezahlt, richtet sich die Gebühr nach dem eingetragenen Betrag.

Über den Grundschuldzins erschrecken. 12 bis 20 Prozent sind üblich; es ist eine Sicherungsreserve, kein Darlehenszins.

Einen Grundschuldbrief akzeptieren, ohne den Grund zu kennen. Er verteuert die Bestellung und erschwert die spätere Löschung erheblich, wenn er abhandenkommt.

Die Unterwerfungsklausel ungelesen unterschreiben. Sie erspart der Bank im Ernstfall den gesamten Erkenntnisprozess.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Was kostet die Eintragung beim Grundbuchamt?

Nach KV 14121 GNotKG eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B, berechnet vom Nennbetrag der Grundschuld: bei 100.000 Euro 273,00 Euro, bei 200.000 Euro 435,00 Euro, bei 300.000 Euro 635,00 Euro. Es ist kein Prozentsatz des Darlehens. Die Bestellung beim Notar (KV 21200) kommt hinzu — beide Posten im Notar- und Grundbuchkosten-Rechner. Umsatzsteuer fällt auf Grundbuchgebühren nicht an; die Notarkosten sind davon getrennt und umsatzsteuerpflichtig.

Warum steht im Grundbuch ein Zins von 15 Prozent?

Der Grundschuldzins ist eine Sicherungsreserve der Bank und hat mit Ihrem Darlehenszins nichts zu tun. Er sorgt dafür, dass die Grundschuld auch rückständige Zinsen und Kosten abdeckt, falls es zur Verwertung kommt. Sätze von 12 bis 20 Prozent sind üblich, und der Zins erhöht die Eintragungsgebühr nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Brief- und Buchgrundschuld?

Bei der Buchgrundschuld steht das Recht ausschließlich im Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich ein Grundschuldbrief ausgestellt, der die Übertragung außerhalb des Grundbuchs erlaubt. Der Brief verursacht Zusatzkosten, und geht er verloren, ist vor der Löschung ein Aufgebotsverfahren nötig. Für private Finanzierungen ist die Buchgrundschuld der Regelfall.

Warum muss die Grundschuld vor der Umschreibung eingetragen werden?

Weil die Bank sonst nicht auszahlt und ohne Auszahlung der Kaufpreis nicht bezahlt werden kann. Zu diesem Zeitpunkt sind Sie noch nicht Eigentümer, weshalb der Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht des Verkäufers enthält. Sie erlaubt, die Grundschuld schon vor der Umschreibung eintragen zu lassen.

Was bedeutet die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung?

Sie verzichten darauf, dass die Bank vor einer Vollstreckung erst ein Urteil erwirken muss — die Urkunde selbst wird zum Titel. Üblich ist die dingliche Unterwerfung in das Grundstück; häufig kommt eine persönliche Unterwerfung in Ihr gesamtes Vermögen hinzu. Über deren Umfang sollten Sie im Notartermin ausdrücklich sprechen.

Kann ich den Rang beeinflussen?

Ja, aber nur im Einvernehmen mit den Beteiligten. Der Rang bestimmt, wer bei einer Verwertung zuerst bedient wird; deshalb verlangen Banken in aller Regel den ersten Rang. Ein nachrangiges Recht ist weniger wert und führt zu schlechteren Konditionen. Eine spätere Rangänderung setzt die Zustimmung aller betroffenen Berechtigten voraus.

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