Notar- und Grundbuchkosten-Rechner 2026

Jede Position setzt sich aus demselben Bauplan zusammen. Erst wird der Geschäftswert bestimmt (§ 3 Abs. 1 GNotKG: „Die Gebühren richten sich nach dem Wert, den der Gegenstand des Verfahrens oder des Geschäfts hat"). Dann liefert die Gebührentabelle den Betrag einer 1,0-Gebühr zu diesem Wert. Zuletzt multipliziert das Kostenverzeichnis diesen Betrag mit dem Satz, der für die konkrete Tätigkeit vorgeschrieben ist — 2,0 für die Beurkundung eines Kaufvertrags, 1,0 für die Eigentumsumschreibung, 0,5 für die Vormerkung.

Warum die Kosten in Stufen springen

§ 34 Abs. 2 GNotKG erhöht die Gebühr „für jeden angefangenen Betrag von weiteren … Euro". Angefangen, nicht vollendet: zwischen 290.001 € und 320.000 € Geschäftswert ändert sich die Gebühr nicht, ein Euro darüber springt sie um eine volle Stufe. Deshalb kann ein um 1.000 € höherer Kaufpreis die Gebühren unverändert lassen — oder sie auf einen Schlag anheben.

Es gibt keinen festen Prozentsatz

Die Tabelle steigt degressiv: die Stufen werden nach oben hin immer breiter, während der Zuschlag je Stufe nur langsam wächst. Der prozentuale Anteil an der Kaufsumme sinkt dadurch stetig. Diese Zahlen sind mit den Sätzen des Kostenverzeichnisses gerechnet, jeweils mit Kaufvertrag, Betreuungsgebühr, Vormerkung, Eigentumsumschreibung und einer Buchgrundschuld über 80 % des Kaufpreises:

Von 1,73 % auf 1,08 %: eine Faustformel, die für den einen Fall passt, liegt beim anderen um mehr als das Doppelte daneben.

Zwei Tabellen — und eine Falle

Das GNotKG kennt zwei Gebührentabellen. Welche gilt, steht in der Spaltenüberschrift des jeweiligen Abschnitts im Kostenverzeichnis. Für die Notargebühren (Teil 2 KV) ist es durchgehend die Tabelle B. Bei den Gerichtsgebühren wechselt es je Abschnitt — und die Grundbuchsachen stehen zwar im Teil 1 (Gerichtsgebühren), werden aber ebenfalls nach Tabelle B abgerechnet. Wer vom Teil auf die Tabelle schließt, rechnet an dieser Stelle mit den deutlich höheren Werten der Tabelle A und kommt auf ein Vielfaches des richtigen Betrags.

Die Umsatzsteuer trifft nur eine Seite

Auf die Notarkosten kommen nach KV 32014 und § 12 Abs. 1 UStG 19 % Umsatzsteuer, und zwar auf Gebühren und Auslagen. Die Gebühren des Grundbuchamts bleiben umsatzsteuerfrei: § 2b Abs. 1 UStG nimmt juristische Personen des öffentlichen Rechts von der Unternehmereigenschaft aus, soweit sie im Rahmen der öffentlichen Gewalt tätig werden — ausdrücklich auch dann, wenn sie dabei Gebühren erheben.

Notargebühren — Teil 2 des Kostenverzeichnisses

Die Vollzugsgebühr ist der Posten, der am häufigsten zu Unrecht erwartet wird. Sie entsteht nach Vorbemerkung 2.2.1.1 für das Anfordern und Prüfen bestimmter Erklärungen und Bescheinigungen — aber ausdrücklich „mit Ausnahme der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts". Gerade der Schritt, den viele mit dem Vollzug gleichsetzen, löst die Gebühr also nicht aus. Deshalb ist sie in diesem Rechner nicht vorausgewählt.

Die Post- und Telekommunikationspauschale nach KV 32005 beträgt 20 % der Gebühren, höchstens 20,00 €. Ein notarielles Geschäft und der daran anschließende Vollzug sowie die anschließenden Betreuungstätigkeiten gelten dabei zusammen als ein Geschäft. Die Dokumentenpauschale nach KV 32000 (0,50 € je Seite für die ersten 50 Seiten, danach 0,15 €) hängt vom Umfang der Urkunde ab und ist deshalb nicht Teil der Berechnung.

Grundbuchgebühren — Teil 1 Hauptabschnitt 4

Eine Gebühr, die vollständig entfällt, steht in der Anmerkung (1) zu KV 14110: „Die Gebühr wird nicht für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Dies gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden." Wer die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall aufschiebt, verliert diese Befreiung — und zahlt danach die volle 1,0-Gebühr aus dem Grundstückswert. Näheres unter Grundbuch nach Erbfall.

Eine weitere Ersparnis, die selten genutzt wird, steht in Vorbemerkung 1.4 Abs. 3: Wird derselbe Eigentümer oder dasselbe Recht bei mehreren Grundstücken eingetragen, über die das Grundbuch bei demselben Amtsgericht geführt wird, wird die Gebühr nur einmal erhoben — vorausgesetzt, die Eintragungsanträge stehen in demselben Dokument und gehen am selben Tag beim Grundbuchamt ein. Getrennt eingereichte Anträge kosten doppelt.

Beim Kauf: der Kaufpreis — aber mindestens der Verkehrswert

§ 47 GNotKG bestimmt den Wert der Sache beim Kauf durch den Kaufpreis und rechnet vorbehaltene Nutzungen sowie vom Käufer übernommene Leistungen hinzu. Entscheidend ist der dritte Satz: „Ist der nach den Sätzen 1 und 2 ermittelte Wert niedriger als der Verkehrswert, ist der Verkehrswert maßgebend." Ein bewusst niedrig beurkundeter Kaufpreis senkt die Gebühren deshalb nicht — er ändert nur die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, mit den bekannten Folgen.

Bei der Grundschuld: der Nennbetrag

Nach § 53 Abs. 1 GNotKG ist der Wert einer Grundschuld ihr Nennbetrag — nicht der ausgezahlte Darlehensbetrag und nicht der Kaufpreis. Wird die Grundschuld höher bestellt als das Darlehen, etwa um spätere Nachfinanzierungen abzudecken, steigen die Gebühren entsprechend mit.

Bei Austauschverträgen: nur eine Seite

§ 97 Abs. 3 GNotKG: Bei Verträgen, die den Austausch von Leistungen zum Gegenstand haben, ist nur der Wert der Leistungen des einen Teils maßgebend; sind die Werte verschieden, zählt der höhere. Leistung und Gegenleistung werden also nicht addiert.

Beim Vollzug: derselbe Wert wie die Beurkundung

§ 112 GNotKG stellt klar, dass der Geschäftswert für den Vollzug der Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens ist. Vollzugs- und Betreuungsgebühr rechnen also aus demselben Wert wie die Hauptgebühr — nur mit dem halben Satz.

Die Kostenregelung im Vertrag bindet den Notar nicht

Fast jeder Kaufvertrag legt die Notar- und Grundbuchkosten dem Käufer auf. Gegenüber dem Notar gilt aber § 29 GNotKG: Kostenschuldner ist, wer den Auftrag erteilt, die Kostenschuld übernommen hat oder kraft Gesetzes haftet — und nach § 32 Abs. 1 GNotKG haften mehrere Kostenschuldner als Gesamtschuldner. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar den Verkäufer in Anspruch nehmen; dieser muss sich das Geld anschließend beim Käufer zurückholen. Die vertragliche Abrede wirkt nur im Innenverhältnis.

Ein abgesagter Termin ist nicht kostenlos

Wird das Beurkundungsverfahren vorzeitig beendet, ermäßigt KV 21302 die 2,0-Gebühr auf 0,5 bis 2,0 — mindestens 120,00 €. Innerhalb dieses Rahmens bestimmt der Notar die Gebühr nach § 92 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen und nach dem Umfang der erbrachten Leistung. Und § 92 Abs. 2 GNotKG schreibt vor: Ist der Entwurf vollständig erstellt, ist die Höchstgebühr zu erheben. Wer nach fertigem Entwurf abspringt, kann also fast dasselbe zahlen wie bei der Beurkundung.

Rabatte sind dem Notar verboten

§ 17 Abs. 1 BNotO verpflichtet den Notar, die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Ein Erlass oder eine Ermäßigung ist nur zulässig, wenn die Erhebung wegen außergewöhnlicher Umstände des Falls unbillig wäre und die Notarkammer zugestimmt hat. Ein Angebot, „günstiger" zu beurkunden, ist deshalb kein Preisvorteil, sondern ein Warnsignal.

Häufige Fehler