Grunderwerbsteuer-Rechner 2026

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Grunderwerbsteuer berechnen

Kaufpreis und Bundesland genügen. Zubehör und Befreiung nur, wenn sie zutreffen.

Beurkundeter Kaufpreis in Euro

Bundesland, in dem das Grundstück liegt

Bewegliches Zubehör im Vertrag (optional)

Ermäßigter Satz (junge Familien, Sozialwohnungen, Erbbaurechte)

Steuerbefreiung nach § 3 GrEStG

Keine Ehegatte oder Lebenspartner (Nr. 4) Gerade Linie: Eltern, Kinder, Enkel (Nr. 6)

0 € Grunderwerbsteuer

Alle Bundesländer

Von 3,5 bis 6,5 Prozent

Maßgebend ist die Lage des Grundstücks, nicht Ihr Wohnsitz.

Bundesland	Steuersatz	gilt seit	bei 350.000 €
Baden-Württemberg	5,0 %	5. November 2011	17.500 €
Bayern	3,5 %	bundesrechtlich	12.250 €
Berlin	6,0 %	1. Januar 2014	21.000 €
Brandenburg	6,5 %	1. Juli 2015	22.750 €
Bremen	5,5 %	1. Juli 2025	19.250 €
Hamburg	5,5 % ermäßigt 3,5 %	1. Januar 2023	19.250 €
Hessen	6,0 %	1. August 2014	21.000 €
Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	1. Juli 2019	21.000 €
Niedersachsen	5,0 %	1. Januar 2014	17.500 €
Nordrhein-Westfalen	6,5 %	1. Januar 2015	22.750 €
Rheinland-Pfalz	5,0 %	1. März 2012	17.500 €
Saarland	6,5 %	1. Januar 2015	22.750 €
Sachsen	5,5 %	1. Januar 2023	19.250 €
Sachsen-Anhalt	5,0 %	1. März 2012	17.500 €
Schleswig-Holstein	6,5 %	1. Januar 2014	22.750 €
Thüringen	5,0 %	1. Januar 2024	17.500 €

Die Spannweite ist kein Rundungsproblem: dasselbe Haus für 350.000 € kostet in Bayern 12.250 € Grunderwerbsteuer und in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland oder in Schleswig-Holstein 22.750 €. Das sind 10.500 €, die bei der Finanzierung von Anfang an eingeplant sein müssen — Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit.

Warum Bayern anders dasteht

Bis 2006 galt der Satz des § 11 Abs. 1 GrEStG bundesweit: 3,5 %. Die Föderalismusreform I hat den Ländern in Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG das Recht gegeben, davon abzuweichen, und fünfzehn haben es genutzt. Bayern nicht. Die bayerischen 3,5 % sind deshalb kein bayerisches Gesetz, sondern schlicht die unveränderte Bundesregel — der einzige Fall, in dem der Satz unmittelbar aus dem GrEStG folgt.

Die Quelle zu jedem Satz

Baden-Württemberg — Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Baden-Württemberg). Quelle des Landes
Bayern — § 11 Abs. 1 GrEStG. Quelle des Landes
Berlin — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Berlin). Quelle des Landes
Brandenburg — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Brandenburg). Quelle des Landes
Bremen — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Bremen). Quelle des Landes
Hamburg — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Hamburg). Quelle des Landes
Hessen — Gesetz zur Festlegung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Hessen). Quelle des Landes
Mecklenburg-Vorpommern — Gesetz über die Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Mecklenburg-Vorpommern). Quelle des Landes
Niedersachsen — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Niedersachsen). Quelle des Landes
Nordrhein-Westfalen — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Nordrhein-Westfalen). Quelle des Landes
Rheinland-Pfalz — Landesgesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Rheinland-Pfalz). Quelle des Landes
Saarland — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Saarland). Quelle des Landes
Sachsen — § 1 SächsGrEStSatzG. Quelle des Landes
Sachsen-Anhalt — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer (Sachsen-Anhalt). Quelle des Landes
Schleswig-Holstein — Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer (Schleswig-Holstein). Quelle des Landes
Thüringen — § 1 ThürGrEStSatzG. Quelle des Landes

Die Bemessungsgrundlage

Nicht alles, was im Vertrag steht, ist Grundstück

§ 8 Abs. 1 und § 9 Abs. 1 GrEStG — und was § 2 Abs. 1 herausnimmt.

Besteuert wird der Wert der Gegenleistung, und das ist beim Kauf der beurkundete Kaufpreis. Dazu zählen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch Leistungen, die nicht in Geld bestehen: übernommene Grundschulden, ein dem Verkäufer vorbehaltenes Wohnrecht, eine zugesagte Pflegeleistung. Wer meint, ein niedriger Kaufpreis plus eine großzügige Nebenabrede spare Steuer, rechnet falsch — die Nebenabrede wird mitbewertet.

Umgekehrt gehört nicht alles, was mitverkauft wird, zum Grundstück. § 2 Abs. 1 Satz 2 GrEStG nimmt Maschinen und Betriebsvorrichtungen ausdrücklich heraus, und bewegliches Zubehör ist zivilrechtlich ohnehin kein Grundstücksbestandteil. Was im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ist, mindert die Bemessungsgrundlage:

Einbauküche — der klassische Fall. Sie ist beweglich, auch wenn sie maßgefertigt ist, solange sie ohne Zerstörung ausgebaut werden kann.
Markise, Sauna, Gartenhaus ohne festes Fundament — dieselbe Logik: kein wesentlicher Bestandteil des Gebäudes.
Mobiliar, Lampen, Gartengeräte — unstreitig beweglich, aber meist zu geringwertig, um sich zu lohnen.
Instandhaltungsrücklage der WEG — bei Eigentumswohnungen ein eigener Posten, der nach ständiger Rechtsprechung inzwischen allerdings nicht mehr abgezogen werden darf. Hier lohnt der Blick in den aktuellen Bescheid.

Der Ansatz muss dem Zeitwert entsprechen, nicht dem Neupreis. Eine acht Jahre alte Küche mit 40.000 € anzusetzen fällt auf. Als Faustregel gilt, dass ein Zubehöranteil über rund 15 % des Kaufpreises Nachfragen auslöst; Rechnungen und Fotos aufheben.

Der Abzug wirkt doppelt gegen sich selbst: Was Sie beim Zubehör ansetzen, finanziert die Bank in aller Regel nicht mit, weil es keine Immobilie ist. Bei knapper Eigenkapitaldecke kann ein hoher Zubehöransatz die Finanzierung erschweren, obwohl er Steuer spart.

§ 3 GrEStG

Wann gar nichts anfällt

Eine Freigrenze und mehrere persönliche Befreiungen — mit einer bekannten Lücke.

Die Freigrenze ist kein Freibetrag

Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn der für die Berechnung maßgebende Wert 2.500 € nicht übersteigt. Der Unterschied zum Freibetrag ist der ganze Punkt: Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil. Bei 2.500 € fällt nichts an; bei 2.501 € fällt die volle Steuer auf 2.501 € an. Praktisch relevant wird das bei kleinen Garagen-, Garten- oder Wegegrundstücken.

Wer verwandt genug ist

Ehegatte und Lebenspartner (§ 3 Nr. 4) — der Erwerb vom Ehegatten ist vollständig steuerfrei, unabhängig vom Wert.
Gerade Linie (§ 3 Nr. 6) — Eltern an Kind, Großeltern an Enkel, in beide Richtungen. Stiefkinder sind ausdrücklich einbezogen, ebenso deren Ehegatten.
Frühere Ehegatten (§ 3 Nr. 5) — im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Miterben (§ 3 Nr. 3) — zur Teilung des Nachlasses.

Geschwister sind nicht befreit. Sie sind in der Seitenlinie verwandt, nicht in gerader Linie. Ein Grundstück vom Bruder kostet die volle Grunderwerbsteuer. Der bekannte Umweg — Bruder an Mutter, Mutter an Schwester — ist jeweils nach Nr. 6 befreit, wird vom Finanzamt bei erkennbarer Gestaltung aber als Missbrauch nach § 42 AO geprüft.

Erbschaft und Schenkung sind schon nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer frei, weil sie der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen. Zweimal besteuert wird derselbe Vorgang nicht.

Der Ablauf

Ohne Zahlung kein Eintrag im Grundbuch

Vier Schritte vom Notartermin bis zum Eigentum.

1. Der Notar zeigt den Vertrag an

Innerhalb von zwei Wochen nach der Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag dem zuständigen Finanzamt (§ 18 GrEStG). Sie müssen dazu nichts tun — und können es auch nicht verhindern.

2. Das Finanzamt setzt fest

Der Bescheid kommt typischerweise sechs bis zwölf Wochen nach der Beurkundung, in Ballungsräumen auch später. Er nennt die Bemessungsgrundlage, den Satz des Landes und den auf volle Euro abgerundeten Betrag.

3. Zahlung binnen eines Monats

Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Wer nicht zahlen kann, beantragt Stundung — die Frist verlängert sich nicht von selbst, und Säumniszuschläge laufen ab dem ersten Tag.

4. Unbedenklichkeitsbescheinigung

Erst nach vollständiger Zahlung erteilt das Finanzamt die Bescheinigung nach § 22 GrEStG. Ohne sie trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein. Bis dahin sind Sie zwar vertraglich gebunden, aber noch nicht Eigentümer.

Häufige Fehler

Was teuer wird oder den Kauf verzögert

Fünf Punkte, an denen die Rechnung regelmäßig auseinandergeht.

Den Satz des eigenen Wohnorts nehmen. Maßgebend ist das Land, in dem das Grundstück liegt. Wer in München wohnt und in Thüringen kauft, zahlt den thüringischen Satz.

Mit einem veralteten Satz kalkulieren. Die Sätze ändern sich: Bremen ist zum 1. Juli 2025 auf 5,5 % gestiegen, Thüringen zum 1. Januar 2024 auf 5,0 % gesunken, Hamburg und Sachsen sind zum 1. Januar 2023 auf 5,5 % gegangen. Wer mit einer alten Tabelle rechnet, verkalkuliert sich bei 350.000 € um bis zu 7.000 €.

Die Kaufnebenkosten nicht einplanen. Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch machen zusammen rund 7 bis 12 % des Kaufpreises aus, und Banken finanzieren sie regelmäßig nicht mit. Sie müssen aus Eigenkapital kommen.

Zubehör zu hoch ansetzen. Ein überzogener Wert wird gestrichen, die Steuer nachgefordert — und im schlimmsten Fall steht der Vorwurf der Steuerverkürzung im Raum. Der Zeitwert ist die Grenze, nicht der Wunsch.

Auf die Bescheinigung warten, ohne gezahlt zu haben. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung kommt nicht automatisch nach Fristablauf, sondern erst nach Zahlungseingang. Jede Verzögerung schiebt den Grundbucheintrag mit.

Häufige Fragen

Grunderwerbsteuer — Fragen und Antworten

Acht Fragen, die vor dem Notartermin regelmäßig aufkommen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?

Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, je nach Land. Den Satz bestimmt seit der Föderalismusreform I jedes Land selbst (Art. 105 Abs. 2a Satz 2 GG). Bayern ist das einzige Land, das davon nie Gebrauch gemacht hat: die dortigen 3,5 Prozent sind unmittelbar der § 11 Abs. 1 GrEStG. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro reicht die Spanne von 12.250 Euro in Bayern bis 22.750 Euro in den vier Ländern mit 6,5 Prozent — ein Unterschied von 10.500 Euro für dasselbe Haus.

Worauf wird die Steuer überhaupt berechnet?

Auf den Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG), und das ist in aller Regel der beurkundete Kaufpreis. Zur Gegenleistung zählen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch übernommene Belastungen und eingeräumte Rechte, etwa ein vorbehaltenes Wohnrecht. Nicht zur Gegenleistung zählt, was gar nicht zum Grundstück gehört: § 2 Abs. 1 GrEStG nimmt Maschinen und Betriebsvorrichtungen ausdrücklich aus, und bewegliches Zubehör ist zivilrechtlich ohnehin kein Grundstücksbestandteil.

Kann ich die Einbauküche vom Kaufpreis abziehen?

Ja, wenn sie im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ist. Bewegliches Zubehör — Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus ohne festes Fundament — gehört nicht zum Grundstück und damit nicht in die Bemessungsgrundlage. Bei 15.000 Euro Küche und einem Satz von 6,5 Prozent sind das 975 Euro weniger Steuer. Das Finanzamt prüft den Ansatz aber: ein Wert deutlich über dem Zeitwert wird gestrichen, und als Faustregel gilt, dass mehr als 15 Prozent des Kaufpreises Nachfragen auslöst. Belege für Alter und Neupreis aufheben.

Gibt es einen Freibetrag?

Nein — es gibt eine Freigrenze, und das ist etwas anderes. Nach § 3 Nr. 1 GrEStG bleibt ein Erwerb steuerfrei, wenn der maßgebende Wert 2.500 Euro nicht übersteigt. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig und nicht bloß der übersteigende Teil. Bei 2.501 Euro fallen deshalb nicht null Euro an, sondern die volle Steuer auf 2.501 Euro.

Wann fällt gar keine Grunderwerbsteuer an?

Vor allem in drei Fällen des § 3 GrEStG. Der Erwerb durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Veräußerers ist nach Nr. 4 steuerfrei, ebenso der Erwerb durch Personen in gerader Linie nach Nr. 6 — Eltern an Kind, Großeltern an Enkel, einschließlich Stiefkindern. Nr. 5 stellt die Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung frei. Geschwister sind nicht in gerader Linie verwandt und deshalb nicht befreit; ein Grundstück vom Bruder kostet die volle Steuer.

Warum steht auf meinem Bescheid ein glatter Euro-Betrag?

Weil § 11 Abs. 2 GrEStG das so anordnet: „Die Steuer ist auf volle Euro nach unten abzurunden." Eine Grunderwerbsteuer mit Cent gibt es nicht. Bei 249.999 Euro Kaufpreis und 5,5 Prozent ergibt die Rechnung 13.749,945 Euro, festgesetzt werden 13.749 Euro. Rechner, die Cent ausweisen, bilden diesen Schritt nicht ab.

Wann muss ich zahlen, und was passiert vorher?

Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an; das Finanzamt setzt die Steuer fest, und die Zahlung ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG, und ohne die trägt das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht ein. Die Steuer ist damit praktisch die letzte Hürde vor dem Eigentum, nicht eine Nebenkosten-Position, die man später begleicht.

Zahlt Käufer oder Verkäufer?

Steuerschuldner sind nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsteile — sie haften als Gesamtschuldner. In fast jedem Kaufvertrag wird die Steuer aber dem Käufer auferlegt, und das Finanzamt hält sich an diese Vereinbarung. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt trotzdem an den Verkäufer wenden: die vertragliche Abrede wirkt im Innenverhältnis, sie hebt die gesetzliche Gesamtschuld nicht auf.

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