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Nießbrauch im Grundbuch eintragen

Der Wert hängt am Alter — und das lässt sich ausrechnen

Über den Notar§ 1030 BGBAbteilung II

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB gibt das Recht, alle Nutzungen einer Sache zu ziehen — bei einer Immobilie also darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Miete zu behalten. Er ist das Kernstück der vorweggenommenen Erbfolge: Eltern übertragen das Eigentum auf die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Eingetragen wird er in Abteilung II, und dort wirkt er gegen jeden künftigen Eigentümer.

Wie viel er wert ist, lässt sich ausrechnen, statt zu schätzen. § 52 GNotKG gibt beide Bausteine vor. Nach Abs. 5 wird der Jahreswert „mit 5 Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands oder Teils des betroffenen Gegenstands angenommen, sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann“ — die Pauschale greift also, wo sich kein konkreter Wert belegen lässt. Nach Abs. 4 hängt der Multiplikator bei lebenslangen Rechten vom Alter des Berechtigten ab: bis 30 Jahre das Zwanzigfache, von 30 bis 50 das Fünfzehnfache, von 50 bis 70 das Zehnfache, über 70 das Fünffache.

Ein durchgerechnetes Beispiel: Ein Haus im Wert von 300.000 Euro, Nießbraucher 65 Jahre alt. Jahreswert 5 Prozent, also 15.000 Euro. Multiplikator für die Altersgruppe 50 bis 70: zehn. Geschäftswert damit 150.000 Euro. Die Gebühren des Grundbuchamts sind kein Prozentsatz des Werts, sondern Tabellenbeträge: Sie ergeben sich aus dem Geschäftswert nach der Tabelle B der Anlage 2 zum § 34 GNotKG. Die Tabelle arbeitet in Stufen — maßgeblich ist der Betrag der erreichten Wertstufe, nicht eine anteilige Rechnung. Und weil Grundbuchgebühren Gerichtskosten sind, fällt darauf keine Umsatzsteuer an. Die Eintragung kostet nach KV 14121 eine 1,0-Gebühr, hier 354,00 Euro.

Letzte Aktualisierung28. August 2026
Rechtsgrundlage§ 1030 BGB · GNotKG § 52
Verifizierung§ 52 Abs. 4 und 5 GNotKG im Wortlaut · KV 14121 und Tabelle B
Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta
Unabhängige Informationsseite: Wir sind nicht das Grundbuchamt, keine Behörde und keine kostenpflichtige Beratung — wir stellen keine Anträge für Sie. Alle Angaben stammen aus amtlichen Quellen und sind hier einfach erklärt; verbindlich ist immer die zuständige Stelle. Keine Rechtsberatung und keine offizielle Behörde. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Jahreswert5 % des Objektwerts§ 52 Abs. 5 GNotKG
Multiplikator20 / 15 / 10 / 5Nach Alter — § 52 Abs. 4 GNotKG
Beispiel 300.000 / 65 J.354,00 EURGeschäftswert 150.000 EUR
Benötigte Unterlagen

Was Sie benötigen

Notarielle Bestellungsurkunde

Der Nießbrauch wird in aller Regel zusammen mit der Übertragung des Eigentums beurkundet. Inhalt und Umfang gehören genau hinein: Wer trägt welche Lasten, wer darf vermieten, was gilt bei Umbau oder Verkauf.

Wert der Immobilie

Er ist die Grundlage der ganzen Rechnung: Fünf Prozent davon ergeben den Jahreswert. Diese Annahme gilt nach § 52 Abs. 5 GNotKG aber nur, „sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann“ — bei einem vermieteten Objekt mit bekanntem Ertrag kann der tatsächliche Jahresertrag an ihre Stelle treten.

Geburtsdatum des Berechtigten

Es bestimmt den Multiplikator. Der Sprung zwischen den Altersgruppen ist erheblich: Mit 49 Jahren gilt das Fünfzehnfache, mit 51 nur noch das Zehnfache — ein Drittel weniger Geschäftswert und entsprechend geringere Gebühren.

Regelung zu Lasten und Instandhaltung

Wer zahlt Grundsteuer, Versicherung, laufende Instandhaltung, wer größere Reparaturen? Das Gesetz enthält eine Grundverteilung, die sich abbedingen lässt — und deren Unkenntnis der häufigste Streitpunkt zwischen Übergeber und Übernehmer ist.

Unterlagen für die Schenkungsteuer

Die Übertragung ist meist eine Schenkung. Der Wert des vorbehaltenen Nießbrauchs mindert den steuerpflichtigen Erwerb, weshalb sich die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt steuerlich oft lohnt. Für die steuerliche Bewertung gelten eigene Regeln, die von der Gebührenberechnung abweichen — dafür ist steuerlicher Rat sinnvoll.

Schritt für Schritt

So gehen Sie vor

  1. 1

    Den Geschäftswert selbst überschlagen

    Objektwert mal fünf Prozent ergibt den Jahreswert; multipliziert mit 20, 15, 10 oder 5 je nach Alter ergibt sich der Geschäftswert. Mit dieser Zahl können Sie die Gebühr in der Tabelle nachschlagen, bevor Sie zum Notar gehen — und eine Kostenschätzung überprüfen.

  2. 2

    Inhalt und Lastenverteilung festlegen

    Wer trägt welche Kosten, wer darf vermieten, was passiert bei Pflegebedürftigkeit oder Umzug ins Heim? Diese Punkte gehören in die Urkunde. Ohne Regelung gilt die gesetzliche Verteilung, die selten dem entspricht, was die Beteiligten sich vorgestellt haben.

  3. 3

    Beurkunden lassen und Eintragung beantragen

    Der Notar beurkundet Übertragung und Nießbrauchsbestellung und reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein. Der Nießbrauch wird in Abteilung II eingetragen; achten Sie darauf, dass er im Rang vor etwaigen späteren Belastungen steht.

  4. 4

    Steuerliche Folgen getrennt prüfen

    Der Nießbrauchsvorbehalt mindert den schenkungsteuerlichen Erwerb, und die Freibeträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Die steuerliche Bewertung folgt eigenen Regeln und nicht der Berechnung nach § 52 GNotKG — für diese Frage ist steuerlicher Rat der richtige Weg.

  5. 5

    Nach dem Tod: Löschung veranlassen

    Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Für die Löschung genügt dem Grundbuchamt in der Regel die Sterbeurkunde; ein aufwendiges Verfahren ist das nicht. Die Löschung sollte trotzdem veranlasst werden, weil ein stehengebliebener Eintrag jeden Verkauf und jede Finanzierung stört.

Gebühreninformation

Kosten und Bezahlung

Gebühr nach dem berechneten GeschäftswertGNotKG KV 14121 · Wert nach § 52
Objekt 200.000 EUR, Alter 65 (Wert 100.000)273,00 EUR
Objekt 300.000 EUR, Alter 65 (Wert 150.000)354,00 EUR
Objekt 300.000 EUR, Alter 45 (Wert 225.000)535,00 EUR
Objekt 300.000 EUR, Alter 75 (Wert 75.000)273,00 EUR
NotarkostenGetrennt, mit Umsatzsteuer
Umsatzsteuer auf die GrundbuchgebührFällt nicht an

Der Geschäftswert ergibt sich aus dem Jahreswert — nach § 52 Abs. 5 GNotKG fünf Prozent des Objektwerts — multipliziert mit dem Faktor der Altersgruppe: bis 30 Jahre 20, von 30 bis 50 15, von 50 bis 70 10, über 70 5. Die Tabelle arbeitet in Stufen, maßgeblich ist der Betrag der erreichten Wertstufe.

Gut zu wissen

Wichtige Hinweise

Der Wert lässt sich ausrechnen: fünf Prozent des Objektwerts als Jahreswert, multipliziert mit 20, 15, 10 oder 5 je nach Alter des Berechtigten. Damit können Sie jede Kostenschätzung selbst überprüfen.

Der Sprung zwischen den Altersgruppen ist groß. Mit 49 Jahren gilt das Fünfzehnfache, mit 51 das Zehnfache — bei sonst gleichem Objekt sinkt der Geschäftswert um ein Drittel.

Der Nießbrauch wirkt gegen jeden künftigen Eigentümer, sobald er eingetragen ist. Genau deshalb mindert er den Verkehrswert der Immobilie erheblich — für den Übernehmer ist das der eigentliche Preis der Konstruktion.

Die Lastenverteilung gehört in die Urkunde. Wer Grundsteuer, Versicherung und Instandhaltung trägt, ist der häufigste Streitpunkt; die gesetzliche Grundverteilung entspricht selten dem, was die Beteiligten annehmen.

Für die Schenkungsteuer gelten eigene Bewertungsregeln, nicht die des § 52 GNotKG. Die Gebührenberechnung sagt nichts über die steuerliche Bewertung — dafür ist steuerlicher Rat der richtige Weg.

Vermeiden Sie diese Fehler

Häufige Fehler

Den Geschäftswert mit dem Objektwert gleichsetzen. Maßgeblich ist der kapitalisierte Wert des Nutzungsrechts, der deutlich darunter liegt.

Das Alter des Berechtigten übersehen. Es bestimmt den Multiplikator und damit den Geschäftswert und die Gebühren.

Die Lastenverteilung ungeregelt lassen. Ohne ausdrückliche Regelung gilt die gesetzliche, und sie überrascht fast immer eine der beiden Seiten.

Die Gebührenberechnung für die steuerliche Bewertung halten. Beide folgen unterschiedlichen Regeln.

Nach dem Tod des Berechtigten die Löschung vergessen. Ein stehengebliebener Nießbrauch stört jeden Verkauf und jede Finanzierung.

Häufig gestellte Fragen

Fragen und Antworten

Wie berechne ich den Wert des Nießbrauchs?

Nach § 52 GNotKG in zwei Schritten. Erstens der Jahreswert: Abs. 5 nimmt ihn mit fünf Prozent des Werts des betroffenen Gegenstands an, „sofern nicht ein anderer Wert festgestellt werden kann“. Zweitens der Multiplikator nach Abs. 4, der vom Alter des Berechtigten abhängt — bis 30 Jahre das Zwanzigfache, von 30 bis 50 das Fünfzehnfache, von 50 bis 70 das Zehnfache, über 70 das Fünffache. Bei einem Haus von 300.000 Euro und einem 65-Jährigen ergibt das 15.000 × 10 = 150.000 Euro Geschäftswert.

Was kostet die Eintragung dann?

Nach KV 14121 GNotKG eine 1,0-Gebühr nach Tabelle B, berechnet vom Geschäftswert. Im Beispiel — 150.000 Euro — sind das 354,00 Euro beim Grundbuchamt. Die Notarkosten für die Beurkundung kommen getrennt hinzu und enthalten Umsatzsteuer; auf die Grundbuchgebühr fällt keine an.

Warum mindert der Nießbrauch den Wert der Immobilie?

Weil er gegen jeden künftigen Eigentümer wirkt. Wer eine mit Nießbrauch belastete Immobilie erwirbt, kann sie weder selbst nutzen noch die Mieten vereinnahmen, solange das Recht besteht. Genau diese Wertminderung macht die Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt schenkungsteuerlich attraktiv — sie mindert den steuerpflichtigen Erwerb.

Wer trägt die Kosten der Immobilie während des Nießbrauchs?

Das Gesetz enthält eine Grundverteilung, die sich vertraglich abbedingen lässt — und genau das sollte geschehen. Regeln Sie ausdrücklich, wer Grundsteuer, Versicherung, laufende Instandhaltung und größere Reparaturen trägt. Diese Frage ist der häufigste Streitpunkt zwischen Übergeber und Übernehmer, und im Nachhinein lässt sie sich kaum noch einvernehmlich klären.

Was passiert, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht?

Der Nießbrauch besteht fort; das Recht endet nicht dadurch, dass es tatsächlich nicht ausgeübt wird. Der Berechtigte kann die Immobilie dann vermieten und die Miete für die Heimkosten verwenden — das ist einer der Gründe, den Nießbrauch dem bloßen Wohnungsrecht vorzuziehen, das diese Möglichkeit nicht bietet. Regeln Sie diesen Fall dennoch ausdrücklich in der Urkunde.

Wie wird der Nießbrauch nach dem Tod gelöscht?

Er erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Für die Löschung im Grundbuch genügt in der Regel die Vorlage der Sterbeurkunde; ein aufwendiges Verfahren ist nicht nötig. Veranlassen Sie die Löschung trotzdem zeitnah — ein stehengebliebener Eintrag in Abteilung II stört bei jedem späteren Verkauf und bei jeder Finanzierung.

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