Immobilie kaufen — Alle Schritte 2026

Finanzierung, Notar, Grundbuch, Steuern, Versicherung

ImmobilienScout24

Der Immobilienkauf ist die größte finanzielle Entscheidung Ihres Lebens. Neben dem Kaufpreis kommen 7–12% Nebenkosten hinzu — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler.

Zeitaufwand3–6 Monate (Suche bis Schlüsselübergabe)

KostenNebenkosten: 7–12% des Kaufpreises

Beteiligte BehördenNotar, Grundbuchamt, Finanzamt, Bank, Katasteramt

Letzte Aktualisierung2. September 2026

Verifiziert vonTeam AmtsDeutschland.de

Verfasst und geprüft vonAndrés Sánchez Botta

Unabhängiger Informationsratgeber. Wir sind keine Behörde. Angaben ohne Gewähr. Wir sind weder Rechtsanwälte noch Steuerberater: wir dokumentieren Behördengänge und prüfen die Angaben gegen die amtliche Quelle — das ist Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

Einführung

So kaufen Sie eine Immobilie in Deutschland

Der Traum vom Eigenheim: In Deutschland besitzen nur rund 50% der Haushalte ihre Wohnung oder ihr Haus — deutlich weniger als in den meisten EU-Ländern. Wer kaufen will, steht vor einem komplexen Prozess mit vielen Behörden und hohen Nebenkosten.

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland 7–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG (wertabhängig statt prozentual) und ggf. Makler (bis 3,57% inkl. MwSt.).

Dieser Ratgeber führt Sie durch den gesamten Kaufprozess — von der Finanzierung über den Notartermin bis zur Grundbuch-Eintragung. Mit allen Kosten, Behörden und Fristen.

SCHRITT 1

Bank

Finanzierung klären — Wie viel können Sie sich leisten?

BEVOR Sie Immobilien besichtigen: Finanzierung klären!

Eigenkapital: Mindestens 20–30% des Kaufpreises + ALLE Nebenkosten. Kein Eigenkapital = höhere Zinsen oder Ablehnung.
Monatliche Rate: Max. 35% des Nettoeinkommens. Faustregel: 3.000 EUR netto → max. 1.050 EUR Rate.
Finanzierungsbestätigung: Lassen Sie sich eine Finanzierungszusage der Bank geben — Verkäufer verlangen das oft vor dem Notartermin.

Nebenkosten-Beispiel bei 300.000 EUR Kaufpreis (NRW, 6,5% GrESt):

Grunderwerbsteuer: 19.500 EUR (6,5%)
Notar: 2.550 EUR (inkl. 19% USt, mit Grundschuld über 240.000 EUR)
Grundbuch: 1.488 EUR (KV 14150, 14110 und 14121)
Makler: 10.710 EUR (3,57%)
GESAMT Nebenkosten: Ca. 34.247 EUR (11,4%)

Nebenkosten: 7–12% des Kaufpreises

2–4 Wochen (Finanzierungszusage)

Hausbank, Bausparkasse, Vermittler

Finanzierungszusage VOR der Immobiliensuche holen — macht Sie zum ernsthaften Käufer!

SCHRITT 2

Suche

Immobilie finden und prüfen

Online-Portale: ImmobilienScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen. Makler: Kosten geteilt (Käufer + Verkäufer je max. 3,57%).

Vor dem Kauf prüfen:

Grundbuchauszug: Wer ist Eigentümer? Lasten? Hypotheken? Grunddienstbarkeiten? (10–20 EUR beim Grundbuchamt)
Energieausweis: Verkäufer muss ihn vorlegen. Energieverbrauch und erwartete Heizkosten.
Baulastenverzeichnis: Beim Bauamt — und der Punkt, an dem Käufer am häufigsten hineinlaufen: Eine Baulast steht nicht im Grundbuch, sondern in diesem eigenen Register, und sie bindet jeden künftigen Eigentümer. Nur in Bayern wird kein Baulastenverzeichnis geführt; dort ist im Grundbuch nach einer Dienstbarkeit zu suchen.
Altlastenauskunft: Beim Umweltamt — Bodenkontamination? Wichtig bei Grundstücken.

Grundbuchauszug: 10–20 EUR | Gutachten: 300–1.500 EUR

2–8 Wochen Suche

Online-Portale, Makler

Grundbuchauszug VOR dem Notartermin einsehen — nicht erst beim Notar! Überraschungen vermeiden.

Anleitung: Grundbuchauszug beantragen →

SCHRITT 3

Notar

Notartermin — Kaufvertrag beurkunden

Der Immobilienkaufvertrag MUSS notariell beurkundet werden — sonst ist er unwirksam.

Ablauf:

Vertragsentwurf: Notar erstellt Entwurf. Käufer hat 14 Tage Prüfungsrecht (bei Verbrauchern).
Beurkundungstermin: Notar verliest den gesamten Vertrag. Beide Parteien unterschreiben.
Auflassungsvormerkung: Notar beantragt sofort Vormerkung im Grundbuch — schützt den Käufer.

Kosten Notar: Kein Prozentsatz, sondern eine Wertgebühr nach § 34 GNotKG. Bei 300.000 EUR Kaufpreis und einer Grundschuld über 240.000 EUR rund 2.550 EUR inkl. 19% Umsatzsteuer. Nicht verhandelbar: § 17 Abs. 1 BNotO verpflichtet den Notar, die gesetzlichen Gebühren zu erheben. Alle Positionen einzeln im Notar- und Grundbuchkosten-Rechner.

Ca. 1,5% des Kaufpreises

Termin: 1–2 Stunden | Vorlauf: 2–4 Wochen

Notar (freie Wahl)

14 Tage Prüfungsrecht! Vertragsentwurf von einem Anwalt oder Sachverständigen prüfen lassen.

Anleitung: Immobilienkauf beim Notar →

SCHRITT 4

Finanzamt

Grunderwerbsteuer zahlen

Innerhalb 1 Monats nach Beurkundung: Grunderwerbsteuer-Bescheid vom Finanzamt. Steuersatz je Bundesland:

Bayern: 3,5%
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen: 5,0%
Bremen, Hamburg, Sachsen: 5,5%
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein: 6,5%

OHNE Zahlung der Grunderwerbsteuer: Keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich! Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung aus.

3,5–6,5% des Kaufpreises

1–4 Wochen nach Beurkundung

Finanzamt (automatisch)

Grunderwerbsteuer SCHNELL zahlen — erst nach Zahlung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgen!

Anleitung: Grundsteuer →

SCHRITT 5

Grundbuchamt

Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Der letzte Schritt: Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Der Notar veranlasst dies automatisch nach:

Kaufpreis ist bezahlt
Grunderwerbsteuer ist bezahlt (Unbedenklichkeitsbescheinigung)
Ggf. Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht ausgeübt

Kosten: Ca. 0,5% des Kaufpreises. Dauer: 4–8 Wochen nach Antrag.

Ab Eintragung im Grundbuch sind Sie offiziell Eigentümer. Die Auflassungsvormerkung wird gelöscht, die Grundschuld (bei Finanzierung) eingetragen.

Ca. 0,5% des Kaufpreises

4–8 Wochen

Grundbuchamt (über Notar)

Grundbuchauszug nach Umschreibung anfordern — prüfen ob ALLES korrekt eingetragen ist.

Anleitung: Eigentumsumschreibung →

FAQ

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Hauskauf?

7–12% des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5%), Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG — wertabhängig, kein fester Prozentsatz (bei 300.000 EUR mit Grundschuld über 240.000 EUR zusammen rund 4.037 EUR) —, ggf. Makler (3,57%).

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

20–30% des Kaufpreises + alle Nebenkosten. Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Wer zahlt den Makler?

Geteilt! Käufer und Verkäufer zahlen je max. 3,57% (inkl. MwSt.) — seit 2020 Pflicht.

Brauche ich einen Notar?

Ja, Pflicht! Immobilienkaufvertrag ist ohne Notar ungültig.

Wie lange dauert der Kaufprozess?

Notartermin bis Grundbuch-Eintragung: 6–12 Wochen. Suche + Finanzierung: 2–6 Monate.